路線価 (2023) 滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保232-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
価格時点	2023 年
駅名	五箇荘駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,140万 円 (1034 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,160万 円 (1034 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円／坪 1平米 4万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東近江市を中心とした県東北部地域の幹線道路沿いの路線商業地域である。総じて画地規模が大きく取引総額が高額となることから、需要者は広域的に事業展開する事業者が中心となるものと想定される。沿道では比較的未利用地が多いことや、企業の投資意欲の低迷等により、需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、４万円／㎡～４．５万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は湖東、湖北の商業地域（商住混在地域含む）である。需要者の中心は、自用の店舗・業務用地の取得を目的とした法人や個人事業主である。近年、国道沿いは店舗需要が底堅いが、近隣地域周辺は繁華性がやや劣り、また新型コロナの影響も多少受け、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、総額については業種により画地規模が大きく異なる為把握が難しいが、土地単価では３５，０００円／㎡～４５，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が重視される商業地域であるが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、賃料水準も物件の個別性により相当の開差がみられるため収益価格はやや安定性に欠けると考えられる。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における事例より求められた価格であり、近時の市場を反映しており説得力が高い。一方、収益価格については、未だ賃貸市場が未成熟であり、元本に見合う賃料が得られない傾向が強いこと等から低位に求められた。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五箇荘駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	312.8 坪 (1034 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
標準地の範囲
東	110 m
西	100 m
南	40 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1050 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。コンビニエンスストア、ガソリンスタンドが見られる程度で路線商業地としての熟成度は低く、地価は下落傾向にある。 (2)国道沿いの路線商業地域で、土地利用に特段の変化はなく現状のまま推移するものと予測する。国道沿いは店舗需要が底堅いが、近隣地域周辺は繁華性がやや劣り、また新型コロナの影響も多少受け、需要は弱い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧五個荘町の人口は横ばい傾向。スーパー等が立地する旧町中心部の一部で増加傾向を示すほかは、高齢化の進展により減少傾向で推移している。 (2)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。当市の高齢化率は県全体のそれより少し高い。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域で、土地利用に特段の変動はない。店舗集積度は低く、沿道には未利用地も多く残り、需要は弱含みである。 (2)東近江市郊外の路線商業地域で、地域要因は安定的であるが、近隣地域周辺は繁華性がやや劣り、また新型コロナの影響も多少受け、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な規模・形状であるが、角地であることから利便性等の面でやや優れ、競争力の程度はやや優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,230 円／平米 8万104 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,755 円／平米 7万8,534 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,193 円／平米 11万6,348 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,354 円／平米 8万3,820 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,986 円／平米 7万5,992 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,246 円／平米 12万6,441 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,747 円／平米 18万7,606 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,094 円／平米 18万2,141 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,853 円／平米 12万8,448 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,897 円／平米 17万1,571 円／坪
推定価格 平米 坪	5万727 円／平米 16万7,703 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,111 円／平米 12万9,301 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７愛荘Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万870 円／平米 6万8,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,876 円／平米 6万5,710 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,973 円／平米 12万8,845 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情