路線価 (2023) 滋賀県東近江市垣見町字金巻1375 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
価格時点	2023 年
駅名	能登川駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	994万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	994万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円／坪 1平米 6万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖東、湖北の商業地域（商住混在地域含む）である。需要者の中心は地元事業者である。ＪＲ東海道沿線の新快速停車駅能登川の東口にほど近い県道沿いの普通商業地域で、周辺街路整備の効果もあり、需要は微増傾向にある。取引の中心となる価格帯は標準的な１５０㎡の土地で９５０万円～１，１５０万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は、東近江市及び隣接市町における商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は比較的狭い商圏を前提とした地元事業者である。一定の商業繁華性・店舗集積度があり、街路条件が良好で、車両通行量も比較的多いため、底堅い取引需要が認められ、需給動向は堅調に推移している。土地の個別性が強く中心価格帯の判定は困難であるが、１００㎡～２００㎡の土地で、７００万円～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、当該地域は自用目的の使用が多く、賃貸借市場が未成熟であり、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べて低位に求められたものと思料する。よって、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、低層店舗兼共同住宅を想定したが、賃貸市場の特性を反映して低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	能登川駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、店舗兼住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
標準地の範囲
東	50 m
西	125 m
南	40 m
北	125 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ能登川駅東口にほど近い県道沿いの普通商業地域で、周辺街路整備の効果もあり、一定の繁華性と需要はある。地価は若干の上昇傾向にあるものと判断する。 (2)能登川駅東口から徒歩圏に位置する県道沿いの商業地域で、土地利用は安定的に推移すると予測する。街路条件が良好で一定の繁華性があり、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。当市の高齢化率は県全体のそれより少し高い。 (2)県内経済は、持ち直している。東近江市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。高齢化率は、県全体よりも高く、増加傾向。
地域要因
(1)駅にほど近い県道沿いの普通商業地域で、周辺街路整備の効果もあり、需要は微増傾向にある。 (2)県道沿いの商業地域であり、一定の商業繁華性・店舗集積度があり、街路条件も良好であり、堅調な需要が認められる。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。規模・形状等は標準的な中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力は普通である。 (2)標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,897 円／平米 17万1,571 円／坪
推定価格 平米 坪	5万727 円／平米 16万7,703 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,776 円／平米 23万679 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,845 円／平米 15万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,676 円／平米 16万923 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,679 円／平米 22万441 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,942 円／平米 23万7,840 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,942 円／平米 23万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,308 円／平米 22万9,132 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,627 円／平米 9万1,335 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
標準価格 平米 坪	7万552 円／平米 23万3,245 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１愛荘Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県東近江市垣見町字金巻１３７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万273 円／平米 16万6,203 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,287 円／平米 16万2,943 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,454 円／平米 22万6,309 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情