路線価 (2023) 滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平177外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外
価格時点	2023 年
駅名	五箇荘駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (6165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (6165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円／坪 1平米 2万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね滋賀県内の類似する工業地域。特に、東近江地域の工業地と代替競争関係が強い。需要者の属性は、工場や事業所等の用地を求める法人が中心である。近年における市場の需給動向は、底堅く推移している。取引価格の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見出すことはできないが、更地で１３０，０００千円～１５０，０００千円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、滋賀県内に存する工業地域一帯と判定した。需要者の中心は、高速道路Ｉ・Ｃを結節点として事業展開する広範な業種の法人である。市場の需給動向としては東海地方や京阪神の両地域へのアクセスが良く、内陸に位置し津波がなく地震等の自然災害が少ないため滋賀県内の工業地に対する選好性が高まり需要が強含んでいる。中心となる価格帯の総額の把握は困難であるが、土地単価で２万円～３万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模工場、営業所等が混在する工業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、自社工場が多い土地利用状況であり、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の工業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中小規模の工場、営業所等が混在する工業地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択し得ており実証的な価格である。収益価格は、県内の工業地域では自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟であることから、適用を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五箇荘駅南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	1864.8 坪 (6165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、営業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外
標準地の範囲
東	55 m
西	80 m
南	90 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	中小倉庫地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	95 m
面積	6200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)五箇荘駅勢圏に属する工業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。需要は底堅く、地価水準は概ね上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)国道８号背後に工場や事業所等が見られる工業地域で、地域要因に変化はなく土地利用は現状を維持すると思料する。高速道路等の主要交通網の整備状況が良好な工業地で需要は底堅く、地価は微増傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、緩やかに持ち直している。東近江市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。東近江市の人口は微減傾向である。旧郡部域の人口減少が継続的である。
地域要因
(1)工場や営業所等が混在する地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変動はない。現下の状況により、主要交通網の整備が良好な工業地は底堅い需要がある。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する三方路地だが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。規模・形状は標準的で、側道及び背面道を有するものの個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１愛荘Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万351 円／平米 6万7,280 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,486 円／平米 7万1,033 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,641 円／平米 7万4,851 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,992 円／平米 7万9,318 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,432 円／平米 8万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,197 円／平米 8万3,301 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,827 円／平米 5万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,333 円／平米 5万3,997 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,719 円／平米 7万1,803 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情