路線価 (2023) 滋賀県米原市下多良字神通99-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市下多良字神通９９番７
価格時点	2023 年
駅名	米原駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円／坪 1平米 5万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は米原市のうち旧米原町及び旧近江町を中心とした範囲の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏内の居住者である。ＪＲ米原駅周辺では新規の住宅地開発が散見され、人口も増加傾向にあり、安定した需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は６万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は米原市を中心に周辺市町を含む戸建住宅地域である。需要者は米原市内居住者のほか、一部に周辺市町からの転入も見られる。ＪＲ「米原」駅西口から徒歩圏内に位置し、周辺では商業施設やホテル等が整備され、また平成４年８月に米原市役所への連絡通路が設置されたことによる一層の利便性の向上により、安定的な需要が見込まれる。中心となる価格帯は土地単価で概ね坪当たり２０万円前後～２５万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅中心の住宅地域であり共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 居住の快適性・利便性を指向する住宅地域で、自用目的の取引が多く、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。取引価格を指標に価格決定される市場特性から、市場で生起した取引事例より求めた比準価格は、取引市場の実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、周辺の住宅地の価格水準との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	米原駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市下多良字神通９９番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)米原駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。駅近くで利便性に優るため安定した需要が見込まれる。地価は横ばい傾向にある。 (2)昭和４０年代に開発された既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地域の需要は堅調で、地価は横ばい乃至微増傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧米原町の人口は微減傾向。ＪＲ米原駅周辺地域で増加傾向を示すほかは、高齢化の進展により減少傾向で推移している。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。米原市の総人口は減少傾向で、高齢化率も３０％以上で推移している。
地域要因
(1)ＪＲ駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、土地利用に特段の変動はない。潜在的な需要が強い一方、供給は限定的である。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域で、駅に近く利便性が良好なことから、土地需要が底堅く、地価は微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市下多良字神通９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,561 円／平米 20万6,827 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,561 円／平米 20万6,827 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,903 円／平米 21万1,263 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市下多良字神通９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,516 円／平米 17万6,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,516 円／平米 17万6,924 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,570 円／平米 17万7,102 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市下多良字神通９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,328 円／平米 24万9,034 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,582 円／平米 24万6,568 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,771 円／平米 19万991 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市下多良字神通９９番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万1,693 円／平米 27万77 円／坪
推定価格 平米 坪	8万91 円／平米 26万4,781 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,620 円／平米 20万7,022 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市下多良字神通９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,150 円／平米 30万4,648 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,762 円／平米 29万141 円／坪
標準価格 平米 坪	6万526 円／平米 20万99 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情