路線価 (2023) 滋賀県米原市米原字腰越165-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
価格時点	2023 年
駅名	米原駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	978万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	978万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円／坪 1平米 3万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は米原市を中心に周辺市を含む既成住宅地域と判断した。需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者が中心であり、地域外からの新規流入は比較的少ない閉鎖的な市場構造である。本地域は米原駅徒歩圏内に存し利便性を有するが、旧街道沿いの古くからの地域であるため、地縁的選好性を有し需要はやや弱い。市場で中心となる価格帯は、２５０㎡程度の土地で総額８５０万円から１１００万円程度である。 (2) 同一需給圏は米原市及び周辺市町の既成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみられる。地縁性により総じて市場は閉鎖的であり、単発的な「売り」に対し「買い」が呼応して取引が成立する傾向が強い。価格水準は、街路の整備状況や利便施設の充足の程度等によって異なるが、概ね㎡あたり２万円～６万円の範囲とみられ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地の取引事例から試算されており、信頼性を有する。本地域は、自用の一般住宅等を中心とした古くからの既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。よって信頼性を有する取引事例より求められた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、今後の地価動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められた。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	米原駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
標準地の範囲
東	55 m
西	20 m
南	55 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	10 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の既成住宅地域であり、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。一昨年に駅東口に市役所新庁舎がオープンしたが、その影響は限定的であり、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ米原駅勢圏の旧道沿いの既成住宅地域であり、若年層からの選好は弱く、土地利用は停滞するものと予測されるが、周辺では活発な官民投資による駅前整備が進んでおり、地価の調整局面は緩やかに推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。米原市の人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少率となっている。 (2)旧坂田郡４町からなる湖北地方の都市で、合併後の官民投資は旧米原町及び近江町域へ集中する傾向にあり、旧町間で経営資源の偏在が進んでいる。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、地縁性を有し需要は限定的である。一昨年に駅東口に市役所新庁舎がオープンしたが、その影響は限定的である。 (2)旧道沿いの古い町並みで、空洞化の進行は否めないが、近隣の駅周辺では官民による整備事業も活発で、地価の調整は穏やかに推移している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する北東向きの中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,904 円／平米 11万5,393 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,695 円／平米 11万4,702 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,381 円／平米 13万194 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,814 円／平米 15万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,409 円／平米 14万6,816 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,829 円／平米 13万1,675 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,301 円／平米 12万11 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,119 円／平米 11万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,518 円／平米 13万647 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,989 円／平米 10万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	3万902 円／平米 10万2,162 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,018 円／平米 12万8,994 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途制限地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市米原字腰越１６５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,940 円／平米 12万5,430 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,097 円／平米 11万9,337 円／坪
標準価格 平米 坪	4万558 円／平米 13万4,085 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情