路線価 (2023) 滋賀県米原市入江字丸葭274-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
価格時点	2023 年
駅名	米原駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円／坪 1平米 5万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は米原市を中心に、周辺市町の一般住宅地域及び既成住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有するＵターン希望者や同一需給圏内の居住者、同一需給圏内への通勤者などの一次取得者が中心である。市場の動向は、米原駅徒歩圏内の利便性の高いエリアの需要は概ね堅調で、中小規模の開発も活発である。需要の中心価格帯は規模により幅があるものの、土地では１５０～２００㎡前後で７００万円～１５００万円程度であると把握する。 (2) 同一需給圏は米原市を中心に隣接市も含む一般住宅地域である。需要者は、米原市内に居住又は勤務する住宅一次取得者が中心であり、ＪＲや車を利用して市外に勤務する通勤者による需要も見られる。本地域は、ＪＲ米原駅徒歩圏内で市街地中心部に比較的近い利便性を有する既成の住宅団地であり、新規分譲との比較においては選好性はやや劣るものの、需要は比較的底堅い。市場で中心となる価格帯は、土地単価で５０，０００円～６０，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が成熟しておらず、市街化調整区域内に存するため法令上も賃貸建物の新築を想定することが現実的でないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は米原市の住宅地の取引事例を中心に採用して試算しており、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、自用目的の取引の実状を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、米原市内の地域特性の類似する住宅地の取引事例から試算されており、信頼性を有する。収益価格は、本地域が自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であること、また市街化調整区域内に存し法的規制の観点からも賃貸を想定することは妥当ではないため収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	米原駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ市街地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	110 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地の利用状況は現状維持で推移すると予測する。生活利便性の良好な宅地の需要は堅調であるが、新規分譲地との比較においては古い住宅団地は劣位にあり、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (2)ＪＲ米原駅徒歩圏内で市街地中心部にも比較的近い既成の住宅団地であり、土地利用に変化はない。駅、商業施設にも比較的近く生活利便性を有するため需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。米原市の総人口は減少傾向にあり、特に市北部地域における減少傾向が強い。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。米原市の人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少率となっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。駅から比較的近いものの古い住宅団地であるため、新規分譲地との比較においては、需要は弱い状況にある。 (2)駅徒歩圏内に存する既成の住宅団地であり、生活利便性を有するため需要は堅調である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 (2)標準的な規模・形状を有する北東向きの中間画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万1,693 円／平米 27万77 円／坪
推定価格 平米 坪	8万91 円／平米 26万4,781 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,619 円／平米 19万488 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,561 円／平米 20万6,827 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,561 円／平米 20万6,827 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,654 円／平米 17万7,380 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,328 円／平米 24万9,034 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,582 円／平米 24万6,568 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,119 円／平米 18万5,529 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,032 円／平米 21万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,876 円／平米 20万4,562 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,040 円／平米 17万8,656 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,704 円／平米 22万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,432 円／平米 21万6,318 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,981 円／平米 17万5,155 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情