路線価 (2023) 滋賀県米原市宇賀野字西屋敷1127 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
価格時点	2023 年
駅名	坂田駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	757万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	757万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は米原市及び近接市町の既成住宅地域の範囲である。需要者は分家住宅取得者やＵターン希望者など同一需給圏内に地縁性を有する者が中心で、外部からの転入者は極めて少なく、需給ともに限定的である。取引に際しては取引規模や当事者間の個別的事情などにより価格が左右されるため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベースで概ね１万円／㎡～２万円／㎡前後であると把握する。 (2) 同一需給圏は米原市及び周辺市町を含む住宅地域である。需要者は地元居住者が中心で、地縁性が強く、他の地域からの転入者は極めて限られた状況にある。ＪＲ駅に近いことから周辺では住宅開発が見られるものの、閉鎖的な市場構造を反映して需給ともに限定的で、地価は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、取引が少なく、やや把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり５万円～７万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の戸建住宅が大半を占める。近隣地域及びその周辺地域は賃貸物件がほぼ皆無で賃貸市場は成熟しておらず、市街化調整区域内に存するため公法上の規制からも新築賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅が中心の古くからの住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心であることから、代替競争関係にある取引事例より試算した比準価格は、不動産市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	坂田駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
標準地の範囲
東	130 m
西	80 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ駅徒歩圏内の農家住宅が多い既成住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、利用状況は現状で推移すると予測する。需要は限定的で、転入者は少なく、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内に位置するものの、地縁性が強いことから需要は弱く、地価は若干の下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。米原市の総人口は減少傾向にあり、特に市北部地域における減少傾向が強い。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。米原市の総人口は減少傾向で、高齢化率も３０％以上で推移している。
地域要因
(1)ＪＲ駅徒歩圏内に位置する農家住宅を中心とする既成住宅地域で、利用状況に特段の変動要因はない。転入者は少なく、需要は限定的である。 (2)駅に近い農家住宅が建ち並ぶ農家集落地域であるが、地縁的選好性から土地需要は弱く、地価は若干の下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する角地であり、利便性に優れ、相対的選好性が強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,235 円／平米 5万6,979 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,633 円／平米 5万4,989 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,677 円／平米 5万1,828 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,887 円／平米 4万9,216 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,493 円／平米 5万1,220 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,072 円／平米 5万3,134 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,495 円／平米 3万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,449 円／平米 3万7,850 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,058 円／平米 5万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園集落地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,911 円／平米 4万2,684 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,444 円／平米 5万1,058 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,562 円／平米 5万1,448 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,211 円／平米 5万288 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,234 円／平米 5万3,670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情