路線価 (2023) 滋賀県米原市柏原字宿村857外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市柏原字宿村８５７番外
価格時点	2023 年
駅名	柏原駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は米原市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。古くからの既成商業地域であるため、需要者としては地元商業事業者、地元居住者が中心と想定される。周辺における高齢化の進展と人口の減少のため、慢性的に需要が低迷している一方、供給は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地単価で１．５万円／㎡～２万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は米原市を中心に湖北・湖東地域を含む近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元個人事業者及び地元居住者である。旧街道沿いではあるが、商業地域としての衰退傾向が著しく、地縁的選好性が強いことから市場は限定的で、土地需要は慢性的な減退傾向がみられる。取引の中心となる価格帯は、取引が少なくやや把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり６万円までと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗と一般住宅が混在する地域であり、新規の賃貸物件は皆無であるため、商業事業者向けの賃貸市場は成立していない。このため収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅に近い旧街道沿いの近隣商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心で、収益性に基づいて価格形成される地域ではなく、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。取引件数は少ないものの、代替競争関係にあると認められる取引事例より求められた比準価格は、市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	柏原駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	174.8 坪 (578 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗と住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市柏原字宿村８５７番外
標準地の範囲
東	90 m
西	170 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	35 m
面積	560 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの既成商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、商業構造の変化に伴い、徐々に住宅地的利用に移行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。 (2)古くからの近隣商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当分は現状が維持されるものと予測する。ＪＲ駅に近い商業地域ではあるが、繁華性の衰退傾向が進行しており、住宅地的利用へと移行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 -4.4 ％
2022年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧山東町では高齢化の進展とともに人口は全域で減少傾向にあり、近年は年１％程度の減少率で推移している。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。米原市の総人口は減少傾向で、高齢化率も３０％以上で推移している。
地域要因
(1)旧中山道沿いの旧宿場町であり、土地利用に特段の変動はない。地域外からの流入は少なく需要は地縁を有する者に限定される傾向が強い。 (2)旧中山道沿いの近隣商業地域であるが、利用者は地元住民に限定されることから、店舗需要は弱く、地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市柏原字宿村８５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,915 円／平米 7万5,757 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,654 円／平米 5万8,364 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市柏原字宿村８５７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,887 円／平米 4万9,216 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,493 円／平米 5万1,220 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,812 円／平米 6万5,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市柏原字宿村８５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,723 円／平米 3万2,144 円／坪
推定価格 平米 坪	1万706 円／平米 3万5,394 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,449 円／平米 5万1,074 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１豊郷Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡豊郷町
地域	滋賀県米原市柏原字宿村８５７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,712 円／平米 6万5,168 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,762 円／平米 5万5,415 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情