路線価 (2023) 岩手県盛岡市本町通3-387-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,150万 円 (663 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,090万 円 (663 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は同市の中心部及びその周辺に位置する商業地域一円の範囲。需要者の中心は県内外の法人で、上場企業も含まれる。同市にあっては、近年オフィスビルの新規供給は見られず、オフィス需要はやや低調であるが、近隣地域は市を代表する商業地の一画で、また、近年増加している分譲マンションの適地として、需要は比較的旺盛である。なお、画地規模が様々で、居住用途の割合も増えており、総額としての取引需要の中心価格帯は把握困難な状況である。 (2) 同一需給圏は盛岡市の中心商店街の周辺に位置し、マンションが混在する商業地域で、本町通、中央通、材木町との代替性が強い。需要者の中心は県内外の法人で、大規模画地では県外のマンション分譲業者が中心である。同一需給圏は繁華性は低いが、中心商店街や官公署などに近いことから、大規模画地のマンション化が進んでおり、現在でもマンション用地の需要が高い。土地取引は画地規模が様々で中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層利用も見られる商業地域で収益物件は多いが、賃料水準はまだ低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存する複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た価格で、市場の実勢を反映している。よって、実証的性格をもつ比準価格を重視することとし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) マンション等も複数棟見られる商業地域内にあるが、中心商業地に比し繁華性がやや劣ることから事務所や店舗等の家賃も低位で、収益価格は比準価格に比しやや低位に試算された。一方で、比準価格は商業地域に存する複数の取引事例を中心に価格形成要因の比較を行って求めており、市場の実態を反映した価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	200.5 坪 (663 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	361 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗付事務所ビル用地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	38.5 m
面積	663 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	盛岡市の中心商店街に近接し、大小の画地規模の宅地が混在する商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	361 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の小規模画地から中高層の大規模画地が混在する商業地域だが、今後は居住用途の割合が増していくものと予測する。土地取引はやや活発化してきており、地価は若干の上昇基調で推移すると予測する。 (2)低層の小規模画地から中高層の大規模画地が混在する商業地域。繁華性は低いが、駅や中心商店街に近く、近年はマンション化が進んでいる。大規模な駐車場用地も多く、今後もマンション化の傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付事務所ビル用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済が持ち直し基調のなか、観光・飲食業を主とする商業エリアの需要は回復過程にあり、コロナ後を見据えた新規投資も見られる。 (2)県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等による下振れリスクに注意する必要がある。
地域要因
(1)繁華性はやや低いが、マンション需要による下支えが強い。 (2)周辺の商業地域と比較して、繁華性は低いが、中心部のマンション需要の増加を反映して、取引価格の水準も安定している。
個別的要因	(1)概ね標準的画地と認められ、個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,735 円／平米 33万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,939 円／平米 33万7,010 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,468 円／平米 41万1,491 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,995 円／平米 45万9,517 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,657 円／平米 40万5,504 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,416 円／平米 41万4,625 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,265 円／平米 40万902 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,739 円／平米 44万5,447 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,572 円／平米 41万5,141 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,249 円／平米 19万5,877 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,320 円／平米 27万5,456 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,051 円／平米 41万6,725 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市本町通３丁目３８７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,831 円／平米 24万779 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,627 円／平米 26万9,859 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,431 円／平米 41万1,369 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情