路線価 (2023) 滋賀県米原市春照字森ノ上559-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外
価格時点	2023 年
駅名	近江長岡駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (861 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (861 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円／坪 1平米 1万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね湖北地域に属する類似の住商混在地域。特に、米原市の類似する混在地域と代替競争関係が強い。需要者の属性は、店舗や住宅等の用地を求める法人や個人が中心である。近年における市場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、取引価格の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見出すことはできないが、更地で１，０００万円～１，５００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、米原市を中心に周辺市を含む商業地域及び混在地域と判断した。需要者は、店舗を運営する地元個人事業者又は地元居住者が中心である。本地域は、周辺人口の減少、郊外型店舗への顧客流出に伴い衰退傾向にあり、繁華性、収益性も低いため需要は弱い。取引件数が少なく、市場で中心となる価格帯を明確に把握することは困難であるが、土地単価で概ね１１，０００円／㎡～１６，０００円／㎡程度であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ近江長岡駅勢圏の店舗、銀行、一般住宅が混在する商業地域であるが、商業繁華性や店舗集積度が低いこと等から商業収益性は低い傾向にある。比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、自用が中心であり、賃貸市場が未成熟なため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の米原市商業地及び住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、米原市のほか周辺市の代替競争関係を有する取引事例から試算しており、実証的で規範性が高い。本地域は、店舗のほか一般住宅も混在する繁華性の劣る地域であり、賃貸需要は殆ど見受けられないため収益価格の試算は断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近江長岡駅北方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	260.4 坪 (861 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行、一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	120 m
南	60 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	29 m
面積	850 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ近江長岡駅勢圏に属する住商混在地域で、土地利用は徐々に住宅地化が進んでいくものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)銀行、一般住宅等が混在する繁華性の低い地域である。土地利用に特段の変化は見られないが、中長期的にはより繁華性が低下していくものと予測する。地域性より需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、緩やかに持ち直している。米原市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。米原市の人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少率となっている。
地域要因
(1)店舗や一般住宅が混在する地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)銀行、一般住宅等が混在する繁華性の低い地域であり、需要は弱含みで地価は下落傾向が継続している。地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)標準的な規模を有する角地であり、利便性等が優るため、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な規模を有する角地であり、利便性に優れるため競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,495 円／平米 3万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,449 円／平米 3万7,850 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,908 円／平米 4万2,674 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園集落地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万313 円／平米 3万4,095 円／坪
推定価格 平米 坪	1万612 円／平米 3万5,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,265 円／平米 4万3,854 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万204 円／平米 3万3,734 円／坪
推定価格 平米 坪	1万163 円／平米 3万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,128 円／平米 4万95 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,083 円／平米 3万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	1万994 円／平米 3万6,346 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,881 円／平米 4万5,891 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情