路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901 坪・平米
2023
路 線 価
滋賀県 蒲生郡日野町
滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番
(滋賀日野)
- 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
- 日野駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
滋賀県
蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 日野駅 から 1300m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月07日
|
調査実施日 | 2022年12月15日
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鑑定評価額 総額 |
1,020万 円
(496 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 6万7,773 円
1平米 2万500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月13日
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調査実施日 | 2022年12月01日
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鑑定評価額 総額 |
1,020万 円
(496 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 6万7,773 円/坪
1平米 2万500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は日野町を中心とした範囲の既成住宅地域である。古くからの既成市街地であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。高齢化の進展と人口の減少傾向を反映して慢性的に需要は少ない。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で2万円/㎡程度が標準と判断される。 (2) 同一需給圏は日野町及び周辺市町の既成住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏内の居住者で、特に買換希望者や分家住宅取得者が殆どである。市場の需給動向は、安定、定着傾向が強いため、需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して地価も下落基調で推移するものと思料される。中心価格帯の見極めは極めて困難であるが、土地単価で概ね2万円程度である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 戸建住宅中心の古くからの集落地域であり共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、日野町及び周辺市町域に存する類似性を有し、信頼性のある取引事例を収集した。収益価格については、当該地域は自己使用目的の取引を中心とする古くからの既成住宅地域であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試算しなかった。よって本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 日野駅東方
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距離 | 1300 m
|
土地の状態 | |
土地面積 |
150 坪
(496 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 台形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 5.7 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
町道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第2種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番
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標準地の範囲 | |
東 | 250 m
|
西 | 170 m
|
南 | 30 m
|
北 | 65 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 20 m
|
奥行き | 25 m
|
面積 | 500 m2
|
形状 | ほぼ長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
|
街路 | 基準方位北5.7m町道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第2種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)古くからの既成住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。需要者は地縁を有する者等に限定される傾向が強いため需要は慢性的に少なく、地価は依然下落傾向にある。 (2)古くからの既成住宅地域であり、周辺の土地利用に変化はなく、当分の間現状を維持すると予測する。旧市街地の需要は限定的で、需給ともに少なく、地縁的選好性の強い市場動向を反映し、地価は下落基調である。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 6万7,773 円
1平米 2万500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 6万7,773 円
1平米 2万500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 6万7,773円 1平米 2万500円 |
前年から次年への変動率 -3.3 % | |
2022年 |
1坪 7万87円 1平米 2万1,200円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 6万7,773円 1平米 2万500円 |
前年から次年への変動率 -3.3 % | |
2019年 |
1坪 7万87円 1平米 2万1,200円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)日野町の人口は減少傾向。スーパー等が立地する町中心部の一部で増加傾向を示すほかは、高齢化の進展により減少傾向で推移している。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。日野町の生産年齢人口は減少、老年人口は増加している。 |
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地域要因 | |
(1)古くからの既成住宅地域であり、土地利用に特段の変動はない。地域外からの流入は少なく、需要は弱いため、地価は依然下落傾向が続いている。 (2)既成住宅地域で、土地利用は安定的である。地縁的選好性が強く、需要者も限定的で、閉鎖的な市場構造のまま今後も推移するものと思われる。 |
|
個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
2301日野S 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 蒲生郡日野町 |
地域 | 滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万9,698 円/平米
6万5,122 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万9,010 円/平米
6万2,847 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万844 円/平米
6万8,910 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万800 円/平米
6万8,765 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 町道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2207日野A 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 蒲生郡日野町 |
地域 | 滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万7,226 円/平米
5万6,949 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万9,144 円/平米
6万3,290 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万1,904 円/平米
7万2,415 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万1,900 円/平米
7万2,401 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 町道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 西 |
側道幅員1 | 4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2207日野S 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 蒲生郡日野町 |
地域 | 滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
7,056 円/平米
2万3,327 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万6,450 円/平米
5万4,384 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万8,217 円/平米
6万225 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万8,200 円/平米
6万169 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 底地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 町道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2207日野S 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 蒲生郡日野町 |
地域 | 滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万7,515 円/平米
5万7,905 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,587 円/平米
7万1,367 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,343 円/平米
6万3,948 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,300 円/平米
6万3,806 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 4.8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 町道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
2301東近江S 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 東近江市 |
地域 | 滋賀県蒲生郡日野町大字上野田字野田代901番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万4,313 円/平米
4万7,319 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万8,238 円/平米
6万295 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万515 円/平米
6万7,823 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万500 円/平米
6万7,773 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 3.4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北東 |
側道幅員1 | 2 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |