路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水1093-245 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
価格時点	2023 年
駅名	日野駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	169万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	169万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、日野町及び周辺市町域の郊外住宅地域である。需要者の中心は、地元日野町及び隣接町市域居住者である。市街化調整区域内の古くに造成された住宅地域であるが、市場の需給動向としては、郊外の住宅団地内の土地は供給過多の状態にあるため、地価は下落傾向が続いている。取引自体少なく、また個別の事情が介在することも多いため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で概ね１万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、日野町及び周辺市町に存する駅徒歩圏外の住宅地域と判定され、主たる需要者は、自己利用を目的とする一次取得者層と把握される。当地域は、駅徒歩圏外の国道沿道に大規模開発された調整区域内の開発団地で、その立地条件及び周辺環境等から住宅地需要は乏しく、地価の下落基調は依然継続している。当地域の中心価格帯は、取引件数が僅少で水準の把握は困難だが、１６０㎡程度の土地で概ね１７０万円前後程度が一応の水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市街化調整区域内の戸建住宅中心の住宅地域であり、賃貸住宅の想定が非現実的であること、自己使用目的の取引が大半であり賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、調整区域内に存し共同住宅の建築・賃貸想定が困難で賃貸需要が見込めないため収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視すると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日野駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
標準地の範囲
東	70 m
西	130 m
南	75 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北１０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された郊外の市街化調整区域内の住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。未利用の空地も多く生活利便性が劣ること等から需要は弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)駅徒歩圏外の国道沿道に大規模開発された調整区域内の開発団地であり、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。利便性に欠ける郊外の住宅地需要は極めて限定的で、地価の下落基調は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。日野町の生産年齢人口は減少、老年人口は増加している。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)古くに開発された市街化調整区域内の住宅団地で、未利用の空地も多く見られ、需給ともに弱含みで、地価は下落傾向にある。 (2)駅徒歩圏外の国道沿道に大規模開発された調整区域内の開発団地として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該要因に基づく優位性がある。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,696 円／平米 2万8,749 円／坪
推定価格 平米 坪	9,156 円／平米 3万270 円／坪
標準価格 平米 坪	9,931 円／平米 3万2,832 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１日野Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,147 円／平米 3万6,852 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,114 円／平米 3万6,743 円／坪
標準価格 平米 坪	9,923 円／平米 3万2,805 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１竜王Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡竜王町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,024 円／平米 3万6,445 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,024 円／平米 3万6,445 円／坪
標準価格 平米 坪	9,825 円／平米 3万2,481 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,774 円／平米 4万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,733 円／平米 4万5,401 円／坪
標準価格 平米 坪	1万771 円／平米 3万5,609 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情