路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原905-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
価格時点	2023 年
駅名	日野駅 から 70m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	653万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	658万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円／坪 1平米 2万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日野町を中心とする県東部地域の範囲の商業地域である。古くからの既成商業地域であるため、需要者としては地元商業事業者、地元居住者が中心と想定される。周辺における高齢化の進展と人口の減少のため、慢性的に需要が低迷している一方、供給は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地単価で２．５万円／㎡～３万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、日野町及び周辺市町の商業地域及び住商混在地域と判断した。需要者は、地元個人事業者及び地元居住者が中心である。本地域は、近江鉄道駅前に存するが駅利用者は少なく、日野町の商業中心である国道沿いの店舗等へ顧客が流出しているため、商業繁華性は低く需要は弱い。取引自体が少なく、また個別の事情が介在することも多いため、中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で２５，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗と一般住宅が混在する地域であり、新規の賃貸物件は皆無であるため、商業事業者向けの賃貸市場は成立していない。このため収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、日野町及び隣接市の代替競争関係を有する取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は、駅前に存するが繁華性は低く、店舗等の賃貸需要は殆どないため、収益還元法の適用は断念した。よって信頼性を有する比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、今後の地価動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日野駅北東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成商業地域であるが、衰退傾向にあり徐々に住宅地に移行するものと予測される。地価は依然下落傾向にある。 (2)近江鉄道の駅前に存する古くからの近隣商業地域であるが、国道沿いの店舗等への顧客流出に伴い商業繁華性は低下している。地域性より地縁性を有するため需要は限定的で、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日野町の人口は減少傾向。スーパー等が立地する町中心部の一部で増加傾向を示すほかは、高齢化の進展により減少傾向で推移している。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。日野町の人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少率となっている。
地域要因
(1)古くからの駅前商店街であり、土地利用に特段の変動はない。地域外からの流入は少なく需要は地縁を有する者に限定される傾向が強い。 (2)近江鉄道の駅前に存する古くからの地域であり、繁華性は低く、地縁性を有し需要は限定的で地価は下落傾向が継続。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,698 円／平米 6万5,122 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,010 円／平米 6万2,847 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,752 円／平米 9万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,535 円／平米 8万1,113 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,387 円／平米 10万3,765 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,436 円／平米 9万703 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,056 円／平米 2万3,327 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,450 円／平米 5万4,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,263 円／平米 8万213 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７多賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡多賀町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,874 円／平米 10万8,681 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,644 円／平米 10万7,921 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,863 円／平米 9万5,421 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情