路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山341-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	日野駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8億6,800万 円 (59895 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	8億6,800万 円 (59895 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日野町及び周辺市町を中心とした県内の工業地域である。主たる需要者は、県内及び京阪神を中心とする製造業を営む事業者や物流施設としての利用を目的とする事業者等である。本地域のような東近江地域に存する画地規模を有する整備された工業団地の需要は概ね堅調である。工業地は取引件数が少なく、立地や規模により単価にばらつきが見られるが、土地単価で１５，０００円／㎡前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、県下内陸部を中心とする工業地域と判定され、その範囲は対象標準地が存する日野町を中心に他市町他県の広範囲に及ぶ。主たる需要者は資金調達能力を有する全国規模の法人等と把握され、自己利用が前提になると思料する。物流用地需要の拡大等を背景に県下の内陸型工業用地に対する需要は堅調で、立地性に優れる物件を中心に取得需要が競合する等、市場は依然安定的に推移する。需要の中心価格帯は、取引規模が様々で水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工業地の中から価格牽連性の高い事例を選択の上、試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。一方、収益還元法については、本地域が自社用の大中規模工場等が建ち並ぶ工業団地であり、賃貸需要を想定することができないため、適用を断念した。よって市場性を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は県下内陸部に位置する工業地域内に存し、自己使用を前提とする大中規模工場が大半を占めることから賃貸需要は限定的であり、賃貸市場が未成熟と判断されるため、収益還元法は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工場地事例より試算しており実証的な価格である。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日野駅北東方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	18117.1 坪 (59895 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
標準地の範囲
東	350 m
西	150 m
南	180 m
北	520 m
標準的使用
標準的使用	大中規模工場地
画地の形状等
間口	350 m
奥行き	170 m
面積	60000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模工場が建ち並ぶ工業団地で、地域要因に特段の変化は見られず、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測。日野町を含む東近江地域の工業地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (2)大中規模工場が集積する工業地域として成熟し、当面は現状の地域環境を維持して推移すると思料する。県下の内陸型工業用地への取得需要は堅調であり、良好な交通利便性等を背景に地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。県内の工業地は供給が少ない状態が続いており、需要は堅調である。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)東近江地域の工業地の需要は概ね堅調である。本地域は大中規模の工場が存する工業団地であり、土地利用は安定的で地域要因に特段の変動はない。 (2)大中規模工場が集積する工業地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。
個別的要因	(1)標準的な規模を有する台形状の角地であるが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,110 円／平米 6万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,004 円／平米 4万9,603 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,827 円／平米 5万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,382 円／平米 5万4,159 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,002 円／平米 4万6,291 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万996 円／平米 3万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,073 円／平米 3万6,607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,531 円／平米 4万8,039 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,246 円／平米 6万3,627 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,591 円／平米 4万8,238 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,558 円／平米 6万4,659 円／坪
推定価格 平米 坪	2万27 円／平米 6万6,209 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,491 円／平米 4万7,907 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情