路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷1251-185 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡竜王町滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
価格時点	2023 年
駅名	篠原駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	342万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	342万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は竜王町を主として、周辺市町の市街化調整区域内に開発された住宅団地。需要者の中心は居住を目的する者や勤務先を有する者の第一次取得者と思われる。丘陵地に位置し、古くに開発された住宅団地で空地も見受けられ、市場での競争力はあまり力強さが見られないものと思われる。中心価格帯としては、土地１４０㎡程度で３５０万円前後、新築一戸建てで２，０００万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は竜王町及び周辺市町の住宅地域で、中心となる需要者は地元居住者を中心とする一次取得者である。竜王町内では同様の古い団地が多く競争過多となっている。需要中心価格帯は１４０㎡程度の土地で２５０～４５０万円程度であるが、低廉な取引も見られる。新築の戸建物件では１，７００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅団地で、賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される市場構造であるため、それらの価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域で、また画地規模が小さく収益物件の想定が不合理であるため、収益還元法の適用は断念した。よって実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。
交通
交通施設	篠原駅南東方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡竜王町滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	15 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)竜王町地先の丘陵地に古くに開発された住宅団地で、土地利用に変化はなく現状のまま推移するものと予測される。生活利便性は高くはなく、空地も見られること等から、需要は弱含みで、地価は下落基調である。 (2)古い住宅団地で、町内には同様の住宅団地が多く供給過剰。周辺には空地も多く、従前から低廉な売地が見られる。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られないが、需要は弱く地価は下落傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。竜王町の人口は微減傾向である。 (2)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。直近１年の町内総人口は微減、高齢化率は県水準より高い。
地域要因
(1)竜王ＩＣ近接の古くに開発された丘陵地の住宅団地である。市場での競争力はあまり強くなく、地価は下落基調。 (2)熟成した大型住宅団地で、団地内には空地も多くエリアによっては荒廃感がある。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１竜王Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡竜王町
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,525 円／平米 8万7,692 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,005 円／平米 8万5,973 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,321 円／平米 8万3,711 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,847 円／平米 6万2,308 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,135 円／平米 6万3,260 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,595 円／平米 8万1,311 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	認定団地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,443 円／平米 5万4,361 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,311 円／平米 5万3,924 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,435 円／平米 7万7,476 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１日野Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,147 円／平米 3万6,852 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,114 円／平米 3万6,743 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,792 円／平米 7万2,044 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,229 円／平米 8万3,407 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,167 円／平米 11万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,030 円／平米 8万6,055 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情