路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷935-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡竜王町滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
価格時点	2023 年
駅名	篠原駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億9,200万 円 (11575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億8,900万 円 (11575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県内の工場、倉庫等が立地する工業地域。需要者は、県内の事業者を主とするものと見られる。ＩＣ等との接近性が良好なこと、コロナ禍による経済変化に伴う物流関連施設用地の需要が認められ、需要は底堅いものと認められる。取引の属性、画地規模等により中心価格帯の把握は難しいが、１㎡当り２５，０００円前後と見られる。 (2) 同一需給圏は、滋賀県東部の工業地域を中心に滋賀県下全域で、広域的に形成される傾向にある。ＩＣや国道に近いアクセスの良さから、製造業、物流関係等の大企業から地元中小企業に至るまで幅広い需要者が見込まれる。市場中心価格帯は単価ベースで２～３万円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏が県内と認められ、広域的な視点から類似性の高い工業地の事例を選択し求められており、信頼度は高く規範性を有する。収益価格は、自社所有が中心で賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。よって、比準価格の市場での説得力は高いことから、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内においては自用物件の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後の期間経過により原価法も非適用とした。
交通
交通施設	篠原駅南東方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	3501.2 坪 (11575 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	物流施設や工場等が見られるＩＣに近い工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡竜王町滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	630 m
南	110 m
北	580 m
標準的使用
標準的使用	中低層の倉庫地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	130 m
面積	10400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流施設や工場等が見られるＩＣに近接する工業地域で、土地利用は現状維持と予測される。ＩＣとの接近性において優位性が認められること等から、需要は堅調に推移するものと予測される。 (2)竜王町内の工業地需要は堅調で、新規分譲の工業団地は完売、周辺では高値の取引も見られた。近年の通販市場の拡大も後押しし、流通業務用地の地価は上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。竜王町の人口は微減傾向である。 (2)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。高速網、災害安全性等から県内の工場需要は南部を中心に総じて好調。
地域要因
(1)既成工業地であるが、竜王ＩＣへの接近性が良好で、近接する幹線道路沿い等の土地利用状況から、堅調な需要が存在する。 (2)土地利用は安定的で、周辺では物流倉庫の進出や土地整備が進み、今後さらなる地域の活性化が期待される。
個別的要因	(1)標準的な規模を有する中間画地であり不整形地であるが個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)不整形地であるが、個別的要因に基づく競争力の減退は認められず、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,110 円／平米 6万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,312 円／平米 8万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,827 円／平米 5万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,382 円／平米 5万4,159 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,915 円／平米 7万9,063 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,694 円／平米 5万1,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,946 円／平米 7万5,859 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,957 円／平米 8万5,814 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７多賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡多賀町
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,483 円／平米 6万1,105 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,121 円／平米 5万9,908 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,422 円／平米 8万739 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,432 円／平米 8万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,780 円／平米 8万8,535 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情