路線価 (2023) 滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田214-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 犬上郡豊郷町滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２
価格時点	2023 年
駅名	豊郷駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	413万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	416万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円／坪 1平米 1万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊郷町を中心に周辺市町を含む既成住宅地域である。需要者の中心は地元居住者で、地縁性が強く、他の地域からの転入は見られない。国道背後で商業施設に比較的近いものの街路条件が劣り、閉鎖的な市場構造から住宅需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、取引が少なくやや把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり４万円～４５千円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、豊郷町及び周辺市町に存する住宅地域と判定され、主たる需要者は、自己利用を目的とする一次取得者層と把握される。農家住宅や一般住宅を主体とする駅徒歩圏外の既成住宅地域であり、地縁性が強く、その立地条件及び周辺環境等から住宅地需要は乏しく、地価の下落基調は依然として継続している。当地域の中心価格帯は、取引件数が僅少で水準の把握は困難だが、３２０㎡程度の土地で概ね４００万円程度が一応の水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、周辺に共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立しないことから、収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心の市場特性から、市場で生起した代替競争関係にある取引事例から試算した比準価格は、取引市場の実態を反映し、説得力を有する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺の農家住宅地域の価格水準との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は既成住宅地域であり、駅徒歩圏外に位置し、共同住宅に係る賃貸需要も乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視すると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊郷駅西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	犬上郡豊郷町滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２
標準地の範囲
東	40 m
西	90 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北３．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分は現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏外の既成住宅地の土地需要は低調で、地価は依然下落傾向で推移している。 (2)農家住宅等を主体とする住宅地域として成熟し、当面は現在の環境を維持して推移すると思料する。地縁性が強い駅徒歩圏外の既成住宅地域に対する需要は限定的で、地価は依然として下落基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。豊郷町は総人口・生産年齢人口ともに減少傾向で、老年人口は微減傾向である。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)農家住宅を主体とする古くからの住宅地域で、地縁的選好性が強く、住宅需要は限定的で、地価は慢性的な下落傾向にある。 (2)農家住宅等を主体とする住宅地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持して推移すると予想する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する南西向きの角地であり、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１豊郷Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡豊郷町
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,712 円／平米 6万5,168 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,047 円／平米 4万9,745 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,345 円／平米 3万7,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,311 円／平米 3万7,394 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,416 円／平米 4万1,047 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,030 円／平米 2万9,853 円／坪
推定価格 平米 坪	9,003 円／平米 2万9,764 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,004 円／平米 3万9,685 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１豊郷Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡豊郷町
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,555 円／平米 4万4,813 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,289 円／平米 4万3,933 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,169 円／平米 4万231 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情