路線価 (2023) 滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目84外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 犬上郡豊郷町滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
価格時点	2023 年
駅名	豊郷駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (953 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (953 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は犬上郡を中心に周辺市町を含む近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元個人事業者が中心である。駅前の県道「豊郷停車場線」の拡幅工事は完了し、利便性が改善されたものの、県道沿いの未利用地の利用促進は進んでおらず、土地需要は限定的で、地価は弱含みの状況にある。取引が少なく、中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、土地単価で概ね坪当たり７万円～８万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は湖東・湖北エリアに存する商業地域一円と判定され、特に豊郷町及び周辺市町の鉄道駅近傍に形成される商業地域との代替性が強い。主な需要者は、店舗等として自己又は賃貸利用を目論む地元業者等と把握される。上記事業の完了に伴う地域環境の改善が認められる一方、現状、商業繁華性の減退傾向は継続的に進行しており、商業地需要は極めて限定的な状況にある。当地域の中心価格帯は、利用目的や取引規模がまちまちで水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いの近隣商業地域であるが、商業繁華性が低く、テナント需要も限定的で、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存し、代替性が認められる４事例より試算したもので、取引市場の実態を反映しており、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方収益価格は、投資採算性に見合う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の適用に際し想定要素が介在するため、相対的な信頼性は劣ると判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を重視の上、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊郷駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	288.3 坪 (953 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行、一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	犬上郡豊郷町滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
標準地の範囲
東	90 m
西	25 m
南	35 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	32 m
面積	960 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近江鉄道「豊郷」駅近傍の近隣商業地域で、前面道路の拡幅事業の完了により、商業繁華性の改善が期待されるものの、現状では整備による改善は見られず、当分の間は現状を維持していくものと予測する。 (2)豊郷駅近傍に形成される商業地域であり、県道豊郷停車場線の拡幅事業の完了に伴う地域環境の改善が認められるが、現状における商業繁華性の減退傾向は継続的に進行しており、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。豊郷町は総人口・生産年齢人口ともに減少傾向で、老年人口は微減傾向である。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)駅に近い県道沿いの近隣商業地域であるが、拡幅工事による改善効果は見られず、土地需要は限定的な状況が継続している。 (2)豊郷駅近傍に形成される商業地域であり、上記事業の完了に伴う地域環境の改善が認められるが、商業繁華性の減退傾向は依然として継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する三方路地であり、利便性に優れ、相対的選好性が強い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１豊郷Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡豊郷町
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,306 円／平米 10万3,498 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,212 円／平米 10万3,187 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,839 円／平米 9万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１豊郷Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡豊郷町
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,712 円／平米 6万5,168 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,762 円／平米 7万5,251 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１愛荘Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,846 円／平米 6万2,305 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,297 円／平米 6万490 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,757 円／平米 7万5,235 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１愛荘Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,508 円／平米 6万4,493 円／坪
推定価格 平米 坪	2万622 円／平米 6万8,176 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,863 円／平米 7万5,585 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情