路線価 (2023) 北海道札幌市東区北8条東8-1外 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 札幌市東区
北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外
(札幌東)
- 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域)
- 東区役所前駅 から 650m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
49万5,900 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
北海道
札幌市東区北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 東区役所前駅 から 650m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 49万5,900 円 |
1平米当たり | 1平米 15万 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月07日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
1億1,000万 円
(479 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 76万380 円
1平米 23万 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月07日
|
調査実施日 | 2022年12月12日
|
鑑定評価額 総額 |
1億1,200万 円
(479 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 77万3,604 円/坪
1平米 23万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は東区内のJR函館本線の札幌、苗穂駅周辺及び東豊線地下鉄駅周辺の商業地域。事業目的の法人及びマンション開発を目的とする不動産業者等が需要者の中心である。商業性及び利便性等も比較的良好なため、マンション用地等の土地需要は堅調であり、用地不足及び土地の割安感から地価は上昇している。周辺の再開発の影響は直接的には不明であるが土地の中心価格帯は22万円~24万円/㎡前後で、総額は規模及び街路条件等により大きく異なる。 (2) 同一需給圏は、地下鉄駅に近い幹線沿い及び準幹線沿いの商業地域。需要者の中心は、事務所・店舗経営目的の企業法人・不動産業者、マンション建築目的のデベロッパー等である。地下鉄駅や大型商業施設に近く商況・繁華性が安定していると同時に生活利便性も高く、札幌駅周辺の再開発による波及効果も期待され、需要は堅調。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 近隣地域は自用及び収益物件が混在している商業地域。賃貸物件の供給過多による競争激化及び賃料の遅効性等から高騰した土地建物価格に見合っておらず収益価格は低位に求められた。比準価格は取引市場の動向を反映した実勢価格として信頼性が高い。本件では比準価格を重視し、収益価格も比較考量し代表標準地からの検討さらに周辺の再開発事業の影響の有無も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 東区役所前駅南方
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距離 | 650 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
144.9 坪
(479 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 80 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 300 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 不整形 |
間口 | 1.5 m
|
奥行 | 1 m
|
現況 | 店舗兼事務所
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構造 |
鉄骨造:S
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 3F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 25 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 三方路 |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
近隣商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 45m高度地区
|
基準建ぺい率 | 100 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 300 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
札幌市東区北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外
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標準地の範囲 | |
東 | 20 m
|
西 | 20 m
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南 | 20 m
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北 | 100 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 中高層店舗兼事務所地
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画地の形状等 | |
間口 | 16 m
|
奥行き | 29 m
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面積 | 460 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない。
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街路 | 25m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
近隣商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 45m高度地区
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指定建ぺい率 | 80 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 300 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 90 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 300 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)地下鉄駅に比較的近い店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で店舗等の需要は依然高く地価水準は上昇傾向にあるものと思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。 (2)鉄道北側背後に位置する商業地域。地下鉄駅に近く、付近に大型商業施設も立地し需要は堅調で、周辺では再開発も進捗し、地価上昇で推移すると予測。日銀の金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 中高層店舗兼事務所地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 77万6,910 円
1平米 23万5,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 78万6,828 円
1平米 23万8,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円 |
前年から次年への変動率 12.2 % | |
2022年 |
1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円 |
前年から次年への変動率 14.1 % | |
2019年 |
1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住宅投資は減少している。新築住宅着工戸数では、持家、貸家は減少しているが、分譲は持ち直している。 (2)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。 |
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地域要因 | |
(1)地域要因に変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の商業地域で、低金利政策の継続によりマンション用地等への需要が底堅く、地価水準が上昇している。 (2)地下鉄駅や大型商業施設「アリオ札幌」に近く利便性は良好。札幌駅寄りの卸センター跡地等では再開発が行われ、地域内への波及効果も期待される。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
1231041103 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
17万2,763 円/平米
57万1,154 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
16万2,752 円/平米
53万8,058 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
21万3 円/平米
69万4,270 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
22万6,000 円/平米
74万7,156 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 300 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ正方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 20 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 道道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 14.5 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 45m高度地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2221051103 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
24万9,283 円/平米
82万4,130 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
25万5,266 円/平米
84万3,909 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
22万57 円/平米
72万7,508 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
23万7,000 円/平米
78万3,522 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 300 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | 台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 20 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 45m高度地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
1231041103 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
20万4,600 円/平米
67万6,408 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
15万4,629 円/平米
51万1,203 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
21万6,871 円/平米
71万6,976 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
23万4,000 円/平米
77万3,604 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 84 % |
基準容積率 | 268 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 14.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 45m高度地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2221051103 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 北海道 |
市区町村 | 札幌市東区 |
地域 | 北海道札幌市東区北8条東8丁目1番外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
19万1,728 円/平米
63万3,853 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
23万840 円/平米
76万3,157 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
22万4,334 円/平米
74万1,648 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
24万2,000 円/平米
80万52 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 300 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 底地 |
形状 | 台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 14.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 14.5 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 45m高度地区 |
特別な事情 |