路線価 (2023) 岩手県盛岡市向中野3-3-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
価格時点	2023 年
駅名	仙北町駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (1677 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (1677 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国道並びに準幹線道路沿いの沿道サービス施設地域一円で、特に盛南地区・本宮・仙北地区等との代替性が高い。需要者の中心は市内外の事業者等である。当該地域は盛岡西バイパス沿いに位置し、車輌通行量が多く用途の多様性に恵まれ、路線型店舗・自動車関連店舗等の施設が集積している。自用の取引が中心で、画地規模は様々であるが土地単価は１０～１１万円／㎡程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域及びこれに準ずる地域と判定した。典型的な需要者は多様な業種における県内外の法人等である。チェーン展開する全国資本の事業者も多く、立地する業種も幅広いことから質量共に県内随一のロードサイド型商業地域である。当該地域における県外資本のチェーン店等の土地利用は借地も多い。土地取引については、需要者の業種、取引対象となる規模、用途の多様化等により需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格に比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記の２価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、取引市場の実態を反映していることから規範性を有する。収益価格については借手市場のため収益力に限界があり、建築費の高騰、収支項目に想定要素が介在する事情等により信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更には代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙北町駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	507.3 坪 (1677 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型ＳＣ、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道４６号盛岡西バイパス沿いの路線商業地域
街路	４５ｍ国道、三方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)盛岡市内の路線商業地で最も繁華性のある盛南地区の商業地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、現在の利用状況を継続すると予測する。地価は横這い傾向で推移している。 (2)盛南エリアの盛岡西バイパス沿いに存する大型ＳＣ、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)盛岡駅周辺の商業地域等に新規の商業投資がみられる一方、飲食店舗を主体とする商業地域はコロナ禍で退去したテナントの戻りが弱い。 (2)県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により大きなダメージを受けたが、ここにきてウィズコロナの下、徐々に回復傾向にある。
地域要因
(1)商業施設が集積する盛南地区の路線商業地域で、需給は概ね安定しており、地価は横這い傾向で推移している。 (2)市内盛南エリアに存し、新規投資も見られる路線商業地域であり、大型ＳＣも近いことから集客力は高い地域だが、地価上昇には至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地であり、市場競争力に影響を及ぼすような格別の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,032 円／平米 17万8,630 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,768 円／平米 27万325 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,643 円／平米 34万9,256 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,874 円／平米 22万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,751 円／平米 30万6,635 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,227 円／平米 35万4,492 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,088 円／平米 18万8,733 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,077 円／平米 28万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,451 円／平米 35万1,927 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	南
側道幅員2	9 m
側道方位3	西
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万395 円／平米 19万9,666 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,660 円／平米 23万296 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,500 円／平米 35万5,395 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市向中野３丁目３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,777 円／平米 22万765 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,797 円／平米 25万585 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,756 円／平米 35万2,935 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情