路線価 (2023) 滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出516-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 犬上郡多賀町滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
価格時点	2023 年
駅名	多賀大社前駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	637万 円 (439 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	632万 円 (439 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円／坪 1平米 1万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、湖北・湖東地域の既成住宅地域と判断した。需要者の属性は、多賀町居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強く、地域外からの需要は少ない。狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、新型コロナの影響はほとんど無いものの、地価は下落が持続するものと予測する。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いため、明確な中心価格帯を見出すことはやや困難であるが、更地で５００万円～７００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、湖東地方及び東近江地方の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己の居住を目的とした本地域に地縁的選好性を有する個人である。市場の需給動向としては、地縁的選好性により需要が限定される傾向にあるため、需要は弱含みである。中心となる価格帯は４００㎡程度の土地で１．５万円／㎡前後、総額で５００万円～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集して試算した。一方、本地域は農家住宅を中心とした古くからの既成住宅地域であり、賃貸共同住宅は見られず賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用しなかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等の各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	多賀大社前駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	132.8 坪 (439 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	犬上郡多賀町滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	90 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北３．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)多賀大社前駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。地縁的選好性を有するため地域外からの需要に乏しく、地価は下落傾向にある。 (2)多賀大社前駅勢圏に属する農家住宅も混在する既成住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと思料する。地縁的選好性等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。当町の高齢化率は県全体で高島市に次いで高い。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。多賀町の人口は近年の活発な宅地開発による転入で一時増加傾向だったが現在は減少傾向。
地域要因
(1)既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。既成住宅地域であり、地縁的選好性により需要は限定的である。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する南東向きの角地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模を有する南東向きの角地である。日照・通風等の居住の快適性が優れ、競争力の程度はやや優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万864 円／平米 3万5,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万831 円／平米 3万5,807 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,904 円／平米 4万5,967 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１２号区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,914 円／平米 4万9,306 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,944 円／平米 4万9,405 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,603 円／平米 2万8,442 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,253 円／平米 4万508 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,518 円／平米 4万7,997 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,345 円／平米 3万7,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,311 円／平米 3万7,394 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,824 円／平米 4万9,008 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,495 円／平米 3万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,449 円／平米 3万7,850 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,864 円／平米 4万2,528 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園集落地区
特別な事情