路線価 (2023) 滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角158 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 犬上郡多賀町滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番
価格時点	2023 年
駅名	多賀大社前駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	190万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	193万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,779 円／坪 1平米 8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖東及び湖北地域の既成住宅地域である。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心で、地域外からの新規流入は少ない閉鎖的な市場構造である。新型コロナの影響はほとんど見られないものの、本地域は山裾付近に位置し、生活利便性が劣るため需要は弱含みである。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いため、明確な中心価格帯を見出すことはやや困難であるが、更地で１５０万円～２５０万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、湖東地方及び東近江地方並びに湖北地方の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己の居住を目的とした本地域に地縁的選好性を有する個人である。市場の需給動向としては、地縁的選好性により需要が限定される傾向にあるため、需要は弱含みである。中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で１万円／㎡前後、総額で１５０万円～４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域特性が類似する既成住宅地の取引事例から試算した価格であり、規範性を有し信頼性は高い。一方、本地域は市街化調整区域に存し、自用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができないため、収益還元法の適用は断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等の各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	多賀大社前駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	犬上郡多賀町滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番
標準地の範囲
東	60 m
西	160 m
南	60 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、現状を維持するものと予測する。地縁的選好性を有するため地域外からの需要は殆ど見られず、地価は下落傾向と判断する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと思料する。地縁的選好性により需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,779 円 1平米 8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,779円 1平米 8,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。当町の高齢化率は県全体で高島市に次いで高い。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。多賀町の人口は近年の活発な宅地開発による転入で一時増加傾向だったが現在は減少傾向。
地域要因
(1)古くからの既成住宅地域であり、外部からの流入は少なく需要は限定的である。地域要因の特段の変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。既成住宅地域であり、地縁的選好性により需要は限定的である。
個別的要因	(1)標準的な規模を有する角地であり、居住の快適性が優れ、相対的に選好性が強い。台形地であるが利用上の阻害はない。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模を有する南西向きの画地である。角地であることから利便性等の面で優れ、競争力の程度はやや優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１愛荘Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,694 円／平米 1万8,824 円／坪
推定価格 平米 坪	7,820 円／平米 2万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	7,194 円／平米 2万3,783 円／坪
査定価格 平米 坪	7,340 円／平米 2万4,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,807 円／平米 2万2,504 円／坪
推定価格 平米 坪	7,011 円／平米 2万3,178 円／坪
標準価格 平米 坪	7,140 円／平米 2万3,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,692 円／平米 2万5,430 円／坪
推定価格 平米 坪	8,512 円／平米 2万8,141 円／坪
標準価格 平米 坪	8,607 円／平米 2万8,455 円／坪
査定価格 平米 坪	8,780 円／平米 2万9,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１２
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,537 円／平米 2万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	8,511 円／平米 2万8,137 円／坪
標準価格 平米 坪	8,435 円／平米 2万7,886 円／坪
査定価格 平米 坪	8,600 円／平米 2万8,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情