路線価 (2023) 岩手県盛岡市高松2-104-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,020万 円 (888 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,020万 円 (888 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円／坪 1平米 6万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域一円で、主たる需要者は県内外の法人等である。近隣地域周及び周辺地域は、幹線道路が交差する市中心部外縁の外食店等が集積する路線商業地域で、目立った土地取引はないが、交通量が多く店舗の撤退は見られないことから一定の収益力が維持されている。店舗、事務所が建ち並び熟成度が高いため、大規模店舗等の出店は想定し難い。土地取引の総額水準は、規模・用途が多様で中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域一円である。需要者は地元の商業者のほか大手資本の法人も含まれる。路線商業地域の新規投資は大規模画地が多い盛南、前潟地区に集中してきたが、両地区の用地不足等から、最近は既存の路線商店街が見直され投資が認められるようになり、近隣地域の商況も概ね安定的に推移している。取引需要の中心となる価格帯は画地規模が多様なうえ、売買も少ないため、その把握が困難な状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とし、客観性実証性に優れ、規範性が高い。一方、収益価格は、近隣地域周辺では賃貸物件は認められるものの、業種、企業規模、法人個人の別などにより契約内容の個別性が強く、賃料水準の把握が難しいため、その規範性には限界がある。従って、本件では、客観性実証性に優れた比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は商業地域であり、地域要因として本来は収益性が重視されるべきであるが、貸主がテナントの仕様どおりに新築した建物を賃貸する例が多く、賃貸借契約の内容も個別性が強いことから、資料の精度に限界があり、収益価格は低位に試算された。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、更に一般的要因の動向等を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	268.6 坪 (888 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	270 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22.5 m
奥行き	40 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部北方に位置する国道４号沿線沿いの路線商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)盛岡市中心部の路線商業地域で、交通量が多く商業背後地にも恵まれ、安定的な収益力を維持し、業務用不動産を中心として土地需要は堅調だが、熟成度が高く大規模投資等は困難で、今後も現況を維持すると予測する。 (2)近郊に位置する路線商店街であり、店舗の入れ替えはみられるものの熟成途上の状態を維持しており、今後も商業繁華性が向上するかは不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、緩やかに持ち直している。設備投資は、増加している。個人消費は、持ち直しの動きが進捗している。 (2)県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち直しており、不動産市況も活発化している。
地域要因
(1)外食店等が集積する路線商業地域である。土地取引は多くはないが、交通量が多く店舗の撤退は見られないことから一定の収益力が維持されている。 (2)周辺で商業集積が進み、それに伴って近隣地域の熟成が期待されるが、地価はまだ上昇局面に至っていない。
個別的要因	(1)近隣地域において中庸的な画地で、地域内での競争力は標準的と思料される。 (2)近隣地域の標準的な画地であり、競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万632 円／平米 20万449 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,306 円／平米 20万2,678 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,465 円／平米 21万3,121 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	17.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,620 円／平米 21万6,940 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,495 円／平米 20万6,608 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,343 円／平米 20万9,412 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,406 円／平米 20万9,620 円／坪
標準価格 平米 坪	7万217 円／平米 23万2,137 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,006 円／平米 20万8,298 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,171 円／平米 20万2,231 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,323 円／平米 21万2,652 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市高松２丁目１０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,130 円／平米 22万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,928 円／平米 22万1,264 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情