路線価 (2023) 京都府京都市北区小山西花池町1-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市北区京都府京都市北区小山西花池町１番９
価格時点	2023 年
駅名	北大路駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円／坪 1平米 40万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市営地下鉄烏丸線の北大路駅及び鞍馬口駅への徒歩圏を中心とする住宅地域で、需要者は地縁を有する者や高額所得者層が中心となる。商業施設・駅等の利便施設への接近性が良好で、利便性の高さから需要は安定している。一方、供給は限定的なため、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は接道状況や画地規模等により異なるが、土地で４，０００万円から５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね北大路駅、鞍馬口駅、北山駅の徒歩圏内の既成住宅地域一帯と判定した。典型的な市場参加者は、買換えを目論む個人、地縁性を有する個人を中心に転売を目的とする不動産業者等も含まれる。市内中心部へのアクセスが容易であることや周辺に各種店舗も配置されていることから生活利便性が認められ需給バランスは安定的である。市場での中心価格帯は、土地のみで４，０００万円～５，０００万円、中古住宅で５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己の居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得た。賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念したが、市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存しているが、容積率が低く経済合理性を有する賃貸事業を想定することが困難であることから、収益還元法の適用を断念した。当該圏域での取引の中心は自用目的が支配的であることから、不動産市場の実勢相場を反映した比準価格が高い説得力を有する。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北大路駅南方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市北区京都府京都市北区小山西花池町１番９
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	16 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	市街地美観形成
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路の背後に位置する、戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地域内に特段の変動要因はないが、利便性の高さから住宅需要は根強く、地価水準は今後も上昇傾向が続くと予測する。 (2)近隣地域は既成住宅地域であり、特に土地利用に変動はなく当面の間現状を維持して推移するものと予測する。地価は需給バランスが安定していることから堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動は着実に拡大しており、景気は改善傾向にある。 (2)新型コロナによる不動産市場への影響は限定的であり、住宅地、商業地共に需要バランスは安定している。
地域要因
(1)旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因はない。 (2)地域における土地利用に大きな変動はない。生活利便性を有する住宅地域であり、底堅い需要を背景に地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区小山西花池町１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,229 円／平米 123万7,201 円／坪
推定価格 平米 坪	37万6,474 円／平米 124万4,623 円／坪
標準価格 平米 坪	38万4,157 円／平米 127万23 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区小山西花池町１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万371 円／平米 112万5,267 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,440 円／平米 109万9,047 円／坪
標準価格 平米 坪	36万955 円／平米 119万3,317 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市北区小山西花池町１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,157 円／平米 133万9,449 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,157 円／平米 133万9,449 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,271 円／平米 136万9,580 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区小山西花池町１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万3,133 円／平米 133万2,758 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,131 円／平米 130万2,997 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,526 円／平米 130万4,303 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市北区小山西花池町１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万592 円／平米 129万1,297 円／坪
推定価格 平米 坪	39万592 円／平米 129万1,297 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,867 円／平米 134万5,102 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情