路線価 (2023) 京都府京都市北区大宮玄琢北東町3-54 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市北区京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
価格時点	2023 年
駅名	北大路駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として北区郊外の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者層が中心となっている。駅から距離があり、京都市中心部へのアクセスが劣るものの、住環境は概ね良好で、総額面に値頃感を有しており、従来から一定の需要は見込める。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅の供給は少なく、把握しづらい状況になっているが、対象標準地規模の土地では２，０００万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は北区郊外の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得を目的とする一般所得者層である。交通利便性が劣るものの、宅地開発により街区が整然とし、住環境は概ね良好であり、一定の需要が認められる。中古不動産の取引が中心であり、市場の中心価格帯の把握が難しいが、土地は標準的画地の規模では２千万円前後、新築戸建住宅は土地面積総額４千万円台前半、中古不動産は総額２千万円前後で取引されることが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。行政的条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己使用不動産の取引が中心で、取引の指標は居住の快適性である。本件では同一需給圏内の類似地域の信頼性のある取引事例に基づく比準価格を求めた。なお、標準地の画地規模や公法上の規制を考慮すると、賃貸経営は非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高いことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北大路駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市北区京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した郊外の住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持し、地価は底値水準で横ばい傾向と予測される。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、需給は均衡状態にあり、地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と同水準である。土地取引件数、建築着工数はほぼ横這いを維持している。 (2)北区は人口減少・少子高齢化の傾向にあるが、市中心部へのアクセスや住環境が良好な地域を中心に、実需に基づく需要は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)交通利便性に劣る住宅地域であるが、住環境は概ね良好である。地価は底値水準で、総額面で値頃感を有している。需給動向に変化は見られない。 (2)駅から遠く、利便性が劣る住宅地域であるが、居住環境は概ね良好である。地域的特性に変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,653 円／平米 47万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,498 円／平米 45万7,874 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,656 円／平米 58万4,025 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万231 円／平米 56万2,784 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,684 円／平米 54万1,139 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,871 円／平米 60万1,266 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,748 円／平米 48万8,455 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,164 円／平米 54万2,726 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,404 円／平米 60万3,028 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,211 円／平米 55万6,106 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,418 円／平米 58万6,544 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,559 円／平米 61万6,764 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区大宮玄琢北東町３番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,468 円／平米 72万2,255 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,123 円／平米 72万4,421 円／坪
標準価格 平米 坪	19万542 円／平米 62万9,932 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情