路線価 (2023) 京都府京都市北区紫野南舟岡町12-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市北区京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
価格時点	2023 年
駅名	鞍馬口駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円／坪 1平米 25万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区南部、上京区北部の近隣商業地域を中心とする圏域。需要者は地元の個人事業者、地縁を有する居住目的の個人が中心であり、画地規模によっては開発業者も見られる。収益性は低位であり、商業地域としては衰退傾向にある。周辺における商業地の取引件数は少なく、規模もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、北区、上京区及びその周辺区の低層店舗を主体とする商業地域又は商住混在地域等である。主な需要者は、店舗経営目的の個人や、中小法人、居住目的の個人である。駅接近性が劣っている地域が多く、近年小売店舗の衰退傾向が続いている。しかし画地規模小さく総額が低位であるため、居住目的も含め需要は比較的底堅く、価格水準は横ばい乃至やや上昇で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で３千万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、交通利便性に劣る古くからの商業地域であり、投資採算性が低い地域である。また自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自用店舗を中心に、貸店舗等収益物件、事務所や一般住宅等が混在する近隣商業地域である。標準地の画地規模等の観点から、需要者は、自用目的が支配的な市場実態を踏まえ、収益性からも検証を行って意思決定するものと思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鞍馬口駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅と一般住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市北区京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くからの商店街
街路	６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)営業不振や店主の高齢化による店舗の閉鎖等に伴って住宅が増加しつつあり、今後もこのような傾向が続くものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は低層店舗等が建ち並ぶ中、一般住宅も見られる近隣商業地域であり、下記市場の特性及び一般的要因を踏まえて、今後は住宅地としての性格を更に強めていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は微減傾向、土地取引件数はほぼ横ばい傾向にある。顧客は大規模店やインターネット通販に流失している。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。
地域要因
(1)新規店舗の出店は見られず、旧来の店舗から住宅やマンションへの建替えが進んでいる。 (2)古くから低層店舗中心の商店街であったが、近年住居系用途の比率が高まっている。地価は、横ばい乃至やや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,140 円／平米 94万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	29万299 円／平米 95万9,728 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,739 円／平米 91万4,899 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,958 円／平米 101万4,803 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,186 円／平米 101万8,863 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,220 円／平米 87万6,817 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,119 円／平米 78万609 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,300 円／平米 78万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,939 円／平米 79万3,238 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,098 円／平米 81万294 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,078 円／平米 81万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,848 円／平米 93万5,095 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市北区紫野南舟岡町１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7 円／平米 69万4,283 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,125 円／平米 68万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,906 円／平米 85万5,943 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情