路線価 (2023) 岩手県盛岡市盛岡駅西通2-221-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億9,900万 円 (2414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億200万 円 (2414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心市街地に存するマンション用地向けの土地が存する商業地域で、主な需要者は県内外のマンション開発業者である。近隣地域周辺は、土地区画整理事業により整備された、区画整然とした地域で、かつ、交通利便性に優れることから、マンション用地需要のほか店舗事務所地需要も見られる。マンション素地の供給は少なく、位置、形状等の個別性が強いため、需要の中心となる取引価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は盛岡市の中心部周辺の画地規模の大きな商業地域一円で、需要者の中心は岩手県内外のマンション開発事業者である。盛岡駅西口開発区域の一角にあり、区画整理事業により区画整然とした街区が形成され、幹線道路も整備されている。盛岡駅にも近く利便性が高いことから、マンション敷地の需要に加えて大型店舗向け需要も認められる。近隣地域内では画地の規模や形状の個別性が強いため、取引の総額価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎としており、投資採算性が重視される取引市場の実態を反映しており規範性が高い。開発法による価格はマンション分譲の投資採算性の観点から求めたものであるが、各種諸元の設定においてやや流動的な要素を含んでいる。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、マンション開発に適切な規模の取引事例を中心に比較検討して求めた価格で、市場の実態を反映している。開発法による価格は、マンション開発時の投資採算性に着目して求めた価格であるが、各種想定要素を含む点に留意すべきである。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、代表標準地から求めた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅南西方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	730.2 坪 (2414 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、専門学校等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
標準地の範囲
東	25 m
西	65 m
南	35 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗兼共同住宅、専門学校等が建ち並ぶ商業地域
街路	２８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼共同住宅、専門学校が建ち並ぶ、土地区画整理事業施行区域内の商業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状の環境を維持するものと予測する。 (2)街区整備に伴い店舗、共同住宅等の高層建物の立地が進んでいる。今後も盛岡駅の拠点性の高まりに伴い、高度利用を中心とする商業地域として推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)盛岡市内において、マンション用地は、大手不動産開発会社による仕入れ意欲が高く、中心部から近郊部において新たな素地取得が見られる。 (2)県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等による下振れリスクに注意する必要がある。
地域要因
(1)盛岡駅に近い、利便性が良好な地域で、地域要因に変動は見られない。まとまった規模の土地には主にマンション用地としての需要が見られる。 (2)盛岡駅周辺の拠点性が高まりつつあるなか、鉄道駅に近いマンション用地の希少性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,048 円／平米 34万7,289 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,431 円／平米 37万8,309 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,004 円／平米 41万9,875 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,735 円／平米 33万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,939 円／平米 33万7,010 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,541 円／平米 41万5,039 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,088 円／平米 18万8,733 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,077 円／平米 28万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,726 円／平米 37万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	南
側道幅員2	9 m
側道方位3	西
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,312 円／平米 35万1,467 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,312 円／平米 35万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,123 円／平米 45万23 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,995 円／平米 45万9,517 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,657 円／平米 40万5,504 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,939 円／平米 38万9,906 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情