路線価 (2023) 京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町156 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市上京区京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
価格時点	2023 年
駅名	丸太町駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万5,020 円／坪 1平米 67万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、上京区及び周辺区における品等の高い住宅地域である。需要者の属性は、京都市内の居住者のほか、国内外の不動産業者等も含まれる。需給動向としては、選好性の高い人気エリアであることから、底堅い需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、取得者の業種・業態、規模等によりばらつきが見られるが、対象標準地の規模であれば、土地のみで１．５億円前後と判定される。 (2) 同一需給圏は、京都御苑周辺に位置する、品等の高い住宅地域の一帯。住環境や利便性から選好性の高いエリアであり、主な需要者には京都市内のみならず、広く国内外の富裕者層、高額所得者層も含まれる。コロナ禍においては需要者は国内に限定される傾向にあるものの、その希少性から需給は堅調さを維持している。取引には個別性が強く、中心となる価格帯は困難であるものの、６０～７０坪程度の土地であれば１．５億円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、当該地域においては自用目的の取引が主体であり、賃貸市場の成熟度は低位にとどまっており、収益性が価格に影響を与える程度は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに前年標準地の価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする、品等の高い住宅地域である。比準価格は京都御苑周辺に位置する住宅地から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定したが、想定要素が多いこと、本地域は自用の一般住宅が需要の中心と判断されること等に鑑みると、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収益価格を参考として、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	丸太町駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と店舗、事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市上京区京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	27 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、　６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、御所西エリアに位置し、利便性及び希少性から根強い需要が認められる地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られないが、円安・物価高が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (2)本地域は御所西エリアに一般住宅、店舗等が見られる住宅地域であり、利便性、希少性から需要は根強い。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面の間、現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 227万1,222 円 1平米 68万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 227万7,834 円 1平米 68万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 227万1,222円 1平米 68万7,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 218万1,960円 1平米 66万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 227万7,834円 1平米 68万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 218万1,960円 1平米 66万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ対策が新たな段階に移行する中、景気回復が期待される。また、個人消費、雇用情勢は緩やかに持ち直し、住宅建設も底堅く推移している。 (2)第８波の流行など新型コロナの動向は依然として予断を許さないが、ウィズコロナへの移行も進む中、不動産市況には回復傾向がみられる。
地域要因
(1)利便性が高く、希少性も認められるが、新型コロナの影響が後を引き、宿泊関連施設の需要も戻っておらず、地価上昇は、微増に留まっている。 (2)利便性、住環境の良好さから御所西エリアは選好性が高く、希少性が認められることから、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,299 円／平米 128万3,716 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,621 円／平米 136万819 円／坪
標準価格 平米 坪	70万1,228 円／平米 231万8,260 円／坪
査定価格 平米 坪	71万5,000 円／平米 236万3,790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,860 円／平米 124万5,899 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,005 円／平米 127万6,133 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,239 円／平米 219万2,668 円／坪
査定価格 平米 坪	67万7,000 円／平米 223万8,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,635 円／平米 185万6,765 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,993 円／平米 189万4,315 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,380 円／平米 229万8,926 円／坪
査定価格 平米 坪	70万9,000 円／平米 234万3,954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	218 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万7,930 円／平米 171万2,277 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,904 円／平米 170万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	67万3,052 円／平米 222万5,110 円／坪
査定価格 平米 坪	68万7,000 円／平米 227万1,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,471 円／平米 163万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,480 円／平米 166万7,811 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,970 円／平米 210万5,823 円／坪
査定価格 平米 坪	65万 円／平米 214万8,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情