路線価 (2023) 京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町191-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市上京区京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
価格時点	2023 年
駅名	神宮丸太町駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9,990万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万4,830 円 1平米 55万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 185万1,360 円／坪 1平米 56万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、御所東方を中心に中京区を含めた住宅地域と判定される。需要者層は本地域に地縁的選好性を有する者や二次取得者が中心である。閑静な住宅街で利便性にも優れ、地縁的選好性を有する者や中古住宅の他、マンション用地としても根強い需要がみられる。需要の中心となる価格帯は中古住宅で６，０００万円～１億円以上と見込まれる。 (2) 同一需給圏は、上京区及び中京区を中心とし、地下鉄烏丸線及び東西線、京阪鴨東線等の各駅周辺に形成される住宅地域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。京都市中心部への接近性に優れ、生活利便性が良好で、居住人気が高いことから、住宅地需要が堅調に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地９千万円～１億１千万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は、賃貸マンション等も見られるものの、価格水準が高位で収益の採れる賃貸経営は困難であり、自用目的の取引を中心とし居住の快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格の相対的信頼性は低い。したがって、実証的な比準価格を中心に収益価格も参酌し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定したものである。 (2) 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神宮丸太町駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にマンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市上京区京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	15 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に目立った変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測される。マンション用地としての需要も存するため需要は堅調で若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 188万4,420 円 1平米 57万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 179万1,852円 1平米 54万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 179万1,852円 1平米 54万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ完全に脱しておらず、経済状況は不透明なまま推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。
地域要因
(1)利便性や住環境が良好な住宅地の需要は堅調であるものの、総額が手頃な住宅地との選別傾向もみられる。 (2)都心接近性、居住環境、生活利便性が良好なことから、居住人気が高く、住宅地需要が堅調に推移している。地価水準は、上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万1,494 円／平米 208万7,719 円／坪
推定価格 平米 坪	62万2,207 円／平米 205万7,016 円／坪
標準価格 平米 坪	68万2,245 円／平米 225万5,502 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万8,787 円／平米 164万8,990 円／坪
推定価格 平米 坪	49万555 円／平米 162万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	51万995 円／平米 168万9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	51万6,000 円／平米 170万5,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,474 円／平米 176万6,971 円／坪
推定価格 平米 坪	54万3,569 円／平米 179万7,039 円／坪
標準価格 平米 坪	51万7,685 円／平米 171万1,467 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,545 円／平米 212万4,254 円／坪
推定価格 平米 坪	63万2,564 円／平米 209万1,257 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,442 円／平米 199万1,673 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	70万7,368 円／平米 233万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	69万6,380 円／平米 230万2,232 円／坪
標準価格 平米 坪	63万9,467 円／平米 211万4,078 円／坪
査定価格 平米 坪	64万6,000 円／平米 213万5,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情