路線価 (2023) 京都府京都市上京区小川通一条下る小川町206-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市上京区京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
価格時点	2023 年
駅名	今出川駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5億2,500万 円 (850 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万3,108 円 1平米 61万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億2,400万 円 (850 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万6,496 円／坪 1平米 61万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市内の利便性と住環境が良好な住宅地域である。需要者は分譲マンション開発目的の大手デベロッパー等が中心となっている。利便性に優れる地域は、選好性が高いうえに、京都市中心部ではマンション素地の供給が限定的であり、希少性も高いことから、需給逼迫が継続している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、事業採算性等によって異なり、把握しづらい状況となっている。 (2) 同一需給圏は京都市内の利便性と住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は資金調達力を有するマンション開発業者である。京都市中心部では開発素地の供給が限定的であり、まとまった規模の土地は分譲マンション・賃貸マンション開発業者による取得競争が見られる。そのため、取引は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、分譲マンション開発による投資採算性を反映した価格で、想定要素を多く含むものの、マンション適地において有力な価格指標となる。よって、比準価格を重視して、開発法による価格にて検証を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は開発素地であるため、市場性を反映した比準価格と投資採算性に基づく開発法による価格は共に重視すべき価格である。しかし、開発法は開発事業者の属性や経済情勢の影響を受ける販売価格・建築費等に想定要素を含む。一方、開発素地の需要者は土地の需給動向や立地稀少性等の影響も強く受ける。よって、本件では、比準価格を重視して、開発法による価格による検証を行い、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	今出川駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	257.1 坪 (850 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の共同住宅や一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市上京区京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	37 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の共同住宅や一般住宅等が存する、利便性や住環境に優れる住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するとみられる。マンション素地としての需要が強く、地価は上昇傾向と予測する。 (2)住環境が良好な人気の住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。開発素地の需要は強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 204万3,108 円 1平米 61万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 203万6,496 円 1平米 61万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 204万3,108円 1平米 61万8,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2022年	1坪 189万7,644円 1平米 57万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 203万6,496円 1平米 61万6,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2019年	1坪 189万7,644円 1平米 57万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と同水準。土地取引件数はほぼ横這い、建築着工数は前年より低水準だが、住宅地需要は強含み状態である。 (2)上京区の人口は微減傾向にある。新設住宅着工戸数は前年より低水準、取引も鈍い動きであるものの、住宅需要は強含みの状態が継続している。
地域要因
(1)居住環境や利便性に優れる御所西地区である。マンション素地としての選好性も高く、需要旺盛な状態が継続している。 (2)居住環境・利便性に優れた人気の住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万2,234 円／平米 232万1,586 円／坪
推定価格 平米 坪	70万3,638 円／平米 232万6,227 円／坪
標準価格 平米 坪	63万9,090 円／平米 211万2,832 円／坪
査定価格 平米 坪	63万9,000 円／平米 211万2,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,635 円／平米 185万6,765 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,993 円／平米 189万4,315 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,175 円／平米 206万3,523 円／坪
査定価格 平米 坪	62万4,000 円／平米 206万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	218 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,170 円／平米 151万1,404 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,131 円／平米 164万209 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,458 円／平米 196万1,972 円／坪
査定価格 平米 坪	59万3,000 円／平米 196万458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致５種
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,604 円／平米 140万7,047 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,918 円／平米 140万1,473 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,958 円／平米 194万3,789 円／坪
査定価格 平米 坪	58万8,000 円／平米 194万3,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,786 円／平米 140万1,037 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,329 円／平米 140万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	56万3,182 円／平米 186万1,880 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	224 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情