路線価 (2023) 京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町41-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市上京区京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄二条駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	3,960万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,970万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万8,930 円／坪 1平米 40万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、上京区を中心とする近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のある中小規模事業者である。古くからの商業地域であり、低層店舗が多いが、漸次建て替えが進展するものと考えられる。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、上京区を中心とする商業地域である。需要者は地縁性のある店舗、事務所等を経営する中小規模事業者が中心となっている。背後に広がる住宅地域の購買力と低層店舗の建て替え等により、新規出店も見られ、商業繁華性が維持できており、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格は比準価格に比して、低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、旧来の商業地域であり、自用目的の物件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄二条駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市上京区京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	千本通沿いの商業地域
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　背後に西陣地区を抱える古くからの商業地域である。特段の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。 (2)小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。低層店舗が漸次建て替えられ、繁華性を維持できており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 141万1,662 円 1平米 42万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 141万1,662円 1平米 42万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に正常化する方向にあるが、変異型ウィルスによる感染再拡大等の懸念要因もある。 (2)上京区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と同水準である。商業地ではコロナ禍においても、需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)　既存の商業地域であり、特段の変動要因はない。周辺では高値取引も見られる。 (2)幹線道路沿いに位置する既存の商業地域である。背後に広がる住宅地域の購買力と既存店舗の建て替え等により、繁華性は維持できている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,102 円／平米 105万4,951 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,786 円／平米 152万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,903 円／平米 132万8,691 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,180 円／平米 139万9,033 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,195 円／平米 137万5,941 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,073 円／平米 133万5,865 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,582 円／平米 153万5,908 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,692 円／平米 155万2,802 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,688 円／平米 146万3,527 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,901 円／平米 129万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,813 円／平米 127万5,498 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,474 円／平米 143万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,681 円／平米 144万3,667 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,301 円／平米 145万2,329 円／坪
標準価格 平米 坪	45万103 円／平米 148万8,041 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情