路線価 (2023) 京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町457-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市上京区京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
価格時点	2023 年
駅名	鞍馬口駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (60 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 162万6,552 円 1平米 49万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,960万 円 (60 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円／坪 1平米 49万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内北部周辺の幹線・準幹線道路沿道の商業地域を中心とする範囲である。需要者は店舗・事務所利用目的の個人、法人の他、規模のまとまった画地ではマンション業者も想定される。車両通行量は多く駅にも近いが、繁華性は普通程度であることから、需要者の範囲はさほど広くない。取引の中心となる価格帯は画地規模により大きな幅があり、把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は、上京区を中心に京都市内の（準）幹線道路沿いに形成される商業地域である。需要者の属性は、店舗の経営を目論む個人事業主及び法人が中心となる。需給動向としては、繁華性の程度はそれほど高くないものの、駅接近性に優れ、潜在的な需要は認められるが、現時点では限定的である。取引自体が希少な上、取得者の業種・業態、規模等によりばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域には、店舗・事務所ビル等の収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。もっとも、本地域の主流は比較的小規模な自用の店舗や事務所ビルであることから、収益価格の相対的信用性はやや劣る。したがって、ここでは多数の取引事例を比準して得られた実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、代表標準地価格との検討も行って、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域においては、直ちに収益性が価格に反映される状況にはなく、店舗建設等、将来的な収益性の高まりが期待されるにとどまる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鞍馬口駅南西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	18.1 坪 (60 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市上京区京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	7 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北方で信用金庫の建替えやマンション建築がみられる。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域で、北方に新たな建築の動きが見られるが、近隣地域内では特段の変動要因はない。多様な需要が見込まれることから、地価は上昇傾向で推移しよう。 (2)当該地域は、烏丸通沿いに飲食店舗のほか共同住宅等も見られる駅に近い商業地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られないが、円安・物価高及び観光産業の回復が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 177万5,322 円 1平米 53万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 177万5,322円 1平米 53万7,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ完全に脱しておらず、経済状況は不透明なまま推移している。 (2)企業収益は、足踏みしている。新型コロナの影響は縮小傾向にあるが、物価上昇、金融資本市場の変動等、先行きに対する不透明感は依然拭えない。
地域要因
(1)北方でマンションや金融機関の建替が見られ、有効利用が進んでいる。 (2)駅に近い幹線道路沿いの商業地として需要は底堅いものの、新型コロナの影響が後を引き、地価上昇は微増に留まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万676 円／平米 135万7,695 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,831 円／平米 133万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,097 円／平米 172万9,359 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,604 円／平米 140万7,047 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,918 円／平米 140万1,473 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,117 円／平米 181万5,381 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,408 円／平米 153万8,639 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,564 円／平米 150万2,789 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,654 円／平米 175万7,648 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万3,581 円／平米 156万5,659 円／坪
推定価格 平米 坪	47万2,173 円／平米 156万1,004 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,871 円／平米 171万5,388 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,660 円／平米 171万7,996 円／坪
推定価格 平米 坪	50万7,551 円／平米 167万7,964 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,087 円／平米 193万7,604 円／坪
査定価格 平米 坪	58万6,000 円／平米 193万7,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情