路線価 (2023) 京都府京都市左京区岡崎円勝寺町91-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市左京区京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
価格時点	2023 年
駅名	東山駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億9,100万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億9,100万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万9,940 円／坪 1平米 49万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、左京区の岡崎エリアや下鴨エリア等の閑静な住宅地域と判定した。典型的な市場参加者は、総額が嵩むことから個人富裕層が中心であり、圏外からの転入も認められる。京都を代表する観光名所等に近く、居住の快適性が優れていることから、旧来より選好性は高く、潜在的な需要が認められる地域である。市場での中心価格帯は、土地のみで１～２億円程度となる。 (2) 同一需給圏は、左京区岡崎地区及びその周辺に位置する閑静な住宅地域の一帯。主な需要者は本地域に地縁的選好性を有する最終需要者たる個人が中心である。地下鉄駅徒歩圏内に位置するほか、周辺には平安神宮や各種文化施設が存する住環境・利便性に優れた住宅地域であり、希少性が高いことから、市場に出た場合には高額での取引も散見される。需要の中心は１００～１２０坪程度の土地で２億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用目的が大勢を占めていることから、不動産市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。一方、収益価格は、収益性を反映した価格であるが、試算過程において想定要素を含むため、その説得力は相対的に劣るものと判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は近隣地域周辺に位置する住宅地から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定したが、想定要素が多いこと、本地域は自用の一般住宅が需要の中心と判断されること等に鑑みると、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東山駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	117.7 坪 (389 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市左京区京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	30 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は既成住宅地域であり、特に土地利用に変動はなく当面の間現状を維持して推移すると予測する。地価は底堅い需要が認められる地域であることから堅調に推移するものと予測する。 (2)本地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面の間、現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街地の需給バランスは安定的に推移しているが、物価高が今後の個人消費等へ与える影響には注視が必要である。 (2)第８波の流行など新型コロナの動向は依然として予断を許さないが、ウィズコロナへの移行も進む中、不動産市況には回復傾向がみられる。
地域要因
(1)岡崎エリアは閑静で利便性を有する住宅地域であり、底堅い需要を背景に地価は上昇基調を維持している。 (2)利便性・住環境に優れた住宅地域であり、供給も限定的であることから、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,823 円／平米 151万257 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,240 円／平米 149万8,411 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,461 円／平米 170万808 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万9,436 円／平米 141万9,715 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,137 円／平米 142万5,339 円／坪
標準価格 平米 坪	50万3,665 円／平米 166万5,116 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万298 円／平米 145万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,104 円／平米 148万4,738 円／坪
標準価格 平米 坪	50万2,916 円／平米 166万2,640 円／坪
査定価格 平米 坪	50万3,000 円／平米 166万2,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,530 円／平米 114万2,322 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,109 円／平米 113万1,012 円／坪
標準価格 平米 坪	50万892 円／平米 165万5,949 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致３種
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,746 円／平米 119万9,238 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,881 円／平米 121万6,215 円／坪
標準価格 平米 坪	50万5,331 円／平米 167万624 円／坪
査定価格 平米 坪	50万5,000 円／平米 166万9,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致３種
特別な事情