路線価 (2023) 岩手県宮古市西ヶ丘3-3-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 宮古市岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
価格時点	2023 年
駅名	千徳駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円／坪 1平米 3万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね宮古市郊外部の住宅地域一円で、特に近内、千徳、太田地区等との代替性が強い。計画的な開発により区画整然とした街区が形成され、適度な自然環境及び生活利便性を兼ね備え、かつ小中学校が徒歩圏内の戸建住宅主体の地域である。空き区画が少なく供給には限りがある一方で、浸水リスクの少ない住宅地域に対する需要は根強い。市場での中心となる価格帯は土地面積２５０㎡程度で１０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は宮古市の西部郊外に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居住者及び周辺市町等への通勤者等が中心である。宮古市西部の高台に造成された住宅団地で、整然とした街区及び街路が形成され、居住環境及び生活利便性等の良好な住宅地域であることから根強い需要がある。土地の取引価格は２５０㎡程度で１，０００万円前後の取引が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅向けに開発された郊外の高台地の住宅団地で民間の低層共同住宅は見られず、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用できず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内に所在する信頼性の高い取引事例から価格形成要因の比較を行い、市場の実勢を反映して求められた。取引の動向を反映し、高い説得力を有する比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郊外の高台に存する住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお、周辺において賃貸物件が見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては宮古市における住宅地の不動産市場を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千徳駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮古市岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	150 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	宮古市の西方郊外の高台に計画的に開発された住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台地の開発済の住宅地域であり、今後もほぼ現況のとおり戸建住宅中心の住宅地域として推移するものと予測される。 (2)宮古市西部郊外の高台に存する区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は需給動向等を反映して、横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宮古市の土地取引件数及び住宅着工戸数は震災前を下回る。市役所移転や幹線道路網の整備等、市の基盤整備は着実に進んでいる。 (2)県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により大きなダメージを受けたが、ここにきてウィズコロナの下、徐々に回復傾向にある。
地域要因
(1)浸水リスクの少ない戸建住宅主体の住宅地域として根強い需要を維持している。 (2)高台の住宅地域であり、交通接近性においてやや劣るものの、自然災害が多い昨今においては、根強い宅地需要がある。地価は横這い傾向にある。
個別的要因	(1)東向道路で市場競争力を維持している。 (2)地域内の標準的画地であり、市場競争力に影響を及ぼすような格別の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宮古（公住） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	宮古市
地域	岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,636 円／平米 15万7,485 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,249 円／平米 15万2,899 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,191 円／平米 12万6,259 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宮古公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	宮古市
地域	岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,223 円／平米 14万2,895 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,561 円／平米 13万7,401 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,132 円／平米 11万6,146 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宮古公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	宮古市
地域	岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,588 円／平米 15万4,020 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,327 円／平米 14万6,545 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,661 円／平米 12万4,507 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宮古公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	宮古市
地域	岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,274 円／平米 16万2,900 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,441 円／平米 15万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,208 円／平米 13万6,234 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	宮古公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	宮古市
地域	岩手県宮古市西ヶ丘３丁目３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,151 円／平米 7万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,570 円／平米 10万4,370 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,632 円／平米 11万7,799 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情