路線価 (2023) 京都府京都市左京区下鴨宮崎町128-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市左京区京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
価格時点	2023 年
駅名	京阪出町柳駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,410万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	6,410万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万3,384 円／坪 1平米 36万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、左京区下鴨地区及び隣接する北区を含む周辺の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の二次取得者層のほか、当該地域への選好性から圏外からの転入者もある。熟成した住宅地域であることから取引の中心は建付地である。北大路通以南の地域では、街路条件に差異があることや画地規模にばらつきがあるので、中心となる価格帯は判定が困難であるが、標準地規模であれば、土地で６，０００万円台である。 (2) 同一需給圏は概ね左京区や北区の優良住宅地域で特に下鴨地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は京都市内在住の所得水準が高い買い替え層や資産家である。周辺環境に恵まれた住宅地域で市場での人気は安定しているが、優良住宅地については分譲マンションへ需要者が流れる傾向もあり近年では画地が細分化されるケースも増えつつある。中心となる価格帯は、土地価格５０００万円～８０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引は自用目的が支配的である。収益価格を試算したが、行政的条件等により賃貸経営に見合う賃料収入を得る建物の建築が困難であることから、比準価格に比較して低位に求められた。よって、周辺及び類似地域の規範性のある取引事例を採用して求めた比準価格を採用して、収益価格を参考価格とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、低層のアパート等も見られるがそれらは土地所有者が節税目的等のためにアパート等を建設しているもので、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京阪出町柳駅北西方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市左京区京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ下鴨地区の良好な住宅地域で、選好性が高い。コロナ禍の影響は見られず、地域要因に特別な変動要因は見られないことから、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)優良な戸建住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万3,384円 1平米 36万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 118万6,854円 1平米 35万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万3,384円 1平米 36万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 118万6,854円 1平米 35万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。 (2)左京区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は概ね京都府平均程度。令和４年の取引件数は若干減少している。
地域要因
(1)下鴨地区に位置する閑静な住宅地域であることから選好性が高く、需要も堅調で、地域内に変動要因は見られない。 (2)下鴨地区の環境良好な優良住宅地で安定した住宅需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万3,599 円／平米 143万3,478 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,599 円／平米 143万3,478 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,215 円／平米 121万707 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,035 円／平米 110万4,320 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,705 円／平米 110万9,841 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,312 円／平米 122万945 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山並み美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,124 円／平米 108万1,472 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,533 円／平米 107万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,394 円／平米 118万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山並み美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,588 円／平米 122万1,858 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,335 円／平米 119万4,574 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,697 円／平米 119万5,770 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山並み美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,180 円／平米 112万7,941 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,208 円／平米 117万1,012 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,176 円／平米 119万7,354 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山並み美観
特別な事情