路線価 (2023) 京都府京都市左京区岡崎徳成町10-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市左京区京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
価格時点	2023 年
駅名	東山駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万432 円 1平米 47万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万432 円／坪 1平米 47万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都市中北部の主要街路沿い等に形成される商業地域または商住混在地域等と判定した。小規模画地の需要者は、自用の店舗等を需要する個人や法人等のほか、立地によっては一般住宅を需要する個人の市場参加も考えられる。店舗等の需要が回復基調にあり、顧客の通行量が多い地域や、住居系用途での利用も可能な地域では、需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地４千万円台前半～半ばとなっている。 (2) 同一需給圏は左京区及びその隣接区に存する幹線道路沿いの普通商業地域である。需要者は自用目的の地元中小企業や個人事業主、収益物件の建設を企図する不動産業者や中小の投資家等である。地下鉄駅から徒歩圏で人気のある岡崎エリアに近いことから需要は堅調である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東山駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市左京区京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
標準地の範囲
東	40 m
西	25 m
南	75 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地。
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域が形成されている。特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)京都都心部と岡崎エリアの間に位置する幹線道路沿いの商業地域で、中小規模の画地が多く現状の土地利用を維持していくものと予測する。周辺環境に恵まれているため、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 167万2,836 円 1平米 50万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 160万3,410 円 1平米 48万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 151万842円 1平米 45万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 151万842円 1平米 45万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。 (2)左京区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は概ね京都府平均程度。令和４年の取引件数は若干減少している。
地域要因
(1)観光名所に近い商業地域であり、顧客の通行量増加に伴い、店舗需要が安定的に推移している。地価水準は、上昇傾向で推移している。 (2)有名社寺や文教施設が多い岡崎エリアに近く、需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,463 円／平米 144万6,253 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,775 円／平米 145万590 円／坪
標準価格 平米 坪	50万7,841 円／平米 167万8,922 円／坪
査定価格 平米 坪	50万8,000 円／平米 167万9,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万393 円／平米 132万3,699 円／坪
推定価格 平米 坪	39万8,806 円／平米 131万8,453 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,183 円／平米 163万3,769 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,482 円／平米 150万5,823 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,773 円／平米 149万6,868 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,640 円／平米 171万4,624 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,119 円／平米 173万2,737 円／坪
推定価格 平米 坪	54万698 円／平米 178万7,548 円／坪
標準価格 平米 坪	51万92 円／平米 168万6,364 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,531 円／平米 170万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	51万9,162 円／平米 171万6,350 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,194 円／平米 165万335 円／坪
査定価格 平米 坪	49万9,000 円／平米 164万9,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情