路線価 (2023) 京都府京都市左京区北白川久保田町57-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市左京区京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
価格時点	2023 年
駅名	京阪出町柳駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,480万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万2,154 円 1平米 40万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,470万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万8,848 円／坪 1平米 40万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、左京区及び隣接区内の幹線道路沿い等に商業地域の存する圏域。主たる需要者は、自己の営業用目的の個人・法人事業主等であるが、敷地規模によってはマンションデベロッパー等も想定される。周辺に大学が多いことから店舗用地目的のほか、共同住宅地目的の需要も併存しており、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。取引が乏しいうえに、取引される規模や価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、左京区を中心に北区及び上京区の幹線道路等広幅員街路沿道に形成された商業地域と把握した。主たる需要者は、規模に応じて様々であるが、地縁を有する中小事業者や地元不動産会社が中心になり、収益性に着目した投資家も含まれる。繁華性が特に高いエリアではないが、学生が多いことから需要は安定的である。取引の中心となる価格帯（総額）については、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を基に試算しており、現実の市場実態を反映した説得力ある価格と言える。収益価格は収益性を反映した価格で、商業地においては特に重視されるべき価格であるが、収益性のみで取引されるに至っていない市場実態を鑑みると、やや説得力に劣る。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路沿道に形成された商業地域であり、収益物件もみられることから収益価格は一定の説得力を有する。ただし、近隣地域では自用目的の取引が中心であり、収益性に着目した取引はまだ少ない状況にある。他方、比準価格は、不動産市場の実勢を反映した高い説得力を有する。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京阪出町柳駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山並み美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市左京区京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	学生向けの各種店舗、共同住宅等が多く見られる地域
街路	２２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	山並み美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺に大学が多い立地からマンション用地需要等が堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)今出川通沿道に形成された商業地域であり、学生を対象とした小規模な店舗が集積している。周辺では、近年、開発目的の高値での取引がなされており、今後も安定した需要により地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 139万1,826 円 1平米 42万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費や観光関連が改善する等、全体的には緩やかな持ち直し傾向。 (2)新型コロナの影響は限定的であり、店舗開発や新規出店等もみられる。ただし、物価高による今後の個人消費等への影響には引続き注視が必要である。
地域要因
(1)周辺に大学が多く、学生向けの飲食店等の店舗用地や共同住宅地需要が併存する等、多様な需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。 (2)学生向けの飲食店舗等が多くみられるエリアであり、近年、開発目的の高値での取引がみられる等、やや強含みの状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,757 円／平米 126万8,701 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,827 円／平米 127万8,850 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,496 円／平米 137万3,630 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	岸辺美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万3,581 円／平米 156万5,659 円／坪
推定価格 平米 坪	47万2,173 円／平米 156万1,004 円／坪
標準価格 平米 坪	43万3,186 円／平米 143万2,113 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,800 円／平米 136万4,717 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,864 円／平米 137万1,540 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,781 円／平米 133万1,594 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,003 円／平米 163万6,480 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,973 円／平米 164万6,299 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,115 円／平米 149万7,998 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	88 ％
基準容積率	293 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山並み美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,463 円／平米 144万6,253 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,775 円／平米 145万590 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,899 円／平米 139万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	42万2,000 円／平米 139万5,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情