路線価 (2023) 京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
価格時点	2023 年
駅名	烏丸御池駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 479万3,700 円
1平米当たり	1平米 145万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6億700万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 608万3,040 円 1平米 184万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6億700万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 608万3,040 円／坪 1平米 184万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に中京区及び下京区の京都市中心部の商業地域である。需要者は店舗、事務所等を経営する事業者、収益目的の不動産会社や投資家等が中心となっている。烏丸通以東の三条通は従来より繁華性が高く、多様な用途利用が可能で、需要者の裾野が広いことから、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。 (2) 同一需給圏は、市内中心部に繁華性の高い商業地域が存する圏域。需要者の中心は、店舗・事務所等の自用目的の事業者、収益目的の投資家や店舗ビル経営を行う不動産業者等である。行動制限が緩和される等、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中、地価は上昇傾向を強めつつある。取引が乏しく顕在化することも少ないうえに個別的な事情が介在することも多く、取引される価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では店舗付共同住宅の建築を想定した純収益に基づき試算した。当該価格は商業地において重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	烏丸御池駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所、店舗、共同住宅等が並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	三条通に面する。
街路	６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層事務所や店舗等が建ち並ぶ商業地域である。用途の多様性を有し、選好性は高い。今後も人気の商業地として、需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向と予測される。 (2)店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で今後も現状を維持すると予測する。インバウンド減少の影響は当面続くが、行動制限が緩和される等、コロナ禍が収束するにつれて地価は上昇傾向を強めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 634万7,520 円 1平米 192万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 624万8,340 円 1平米 189万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 634万7,520円 1平米 192万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 591万7,740円 1平米 179万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 591万7,740円 1平米 179万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中京区の人口は横這い、高齢化率は京都府平均より低位である。商業地ではインバウンド需要回復も伺え、引き合いは増加基調である。 (2)京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費や観光関連が改善する等、全体的には緩やかな持ち直し傾向。
地域要因
(1)三条通沿いの商業地域である。多様な用途が見込めることから、選好性は高く、需要は堅調に推移している。 (2)三条通沿いの商業地域でインバウンド減少の影響は続くも、感染抑制と消費活動の両立が進む中にあって地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万6,361 円／平米 656万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	207万8,512 円／平米 687万1,561 円／坪
標準価格 平米 坪	203万9,757 円／平米 674万3,437 円／坪
査定価格 平米 坪	204万 円／平米 674万4,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万1,291 円／平米 638万4,848 円／坪
推定価格 平米 坪	200万4,959 円／平米 662万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	200万6,966 円／平米 663万5,030 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	159万5,261 円／平米 527万3,933 円／坪
推定価格 平米 坪	160万1,642 円／平米 529万5,028 円／坪
標準価格 平米 坪	191万1,267 円／平米 631万8,649 円／坪
査定価格 平米 坪	191万 円／平米 631万4,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万2,346 円／平米 499万9,816 円／坪
推定価格 平米 坪	152万5,957 円／平米 504万4,814 円／坪
標準価格 平米 坪	184万2,943 円／平米 609万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	184万 円／平米 608万3,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	139万2,122 円／平米 460万2,355 円／坪
推定価格 平米 坪	151万5,265 円／平米 500万9,466 円／坪
標準価格 平米 坪	182万7,823 円／平米 604万2,783 円／坪
査定価格 平米 坪	183万 円／平米 604万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情