路線価 (2023) 京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町81-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
価格時点	2023 年
駅名	二条城前駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4億6,300万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億6,300万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円／坪 1平米 135万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中京区や下京区の高度利用が可能な幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用の事務所ビル等を求める地元企業や収益物件の建設を企図する不動産業者や投資家、マンションデベロッパーなどがあげられる。特に近年はマンションデベロッパーの用地取得意欲が旺盛である。利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は中京区及びその周辺に位置する幹線道路沿いの商業地域の一帯。主な需要者は共同住宅、店舗事務所ビル、ホテル等としての利用を目論む法人・個人事業者である。利便性が良好かつ用途の多様性も認められる本地域に対する需給は堅調であり、特に近年は共同住宅用地に対する需要が旺盛である。取引の個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難であるが、１００坪程度であれば４～５億円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並んでおり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる傾向にある。比準価格はいずれも幹線道路沿いの商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。収益価格の査定においても周辺の賃貸事例を採用しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二条城前駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	10 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	28 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	堀川通に面しており、世界遺産の二条城や三条通商店街に近い。
街路	５０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模程度の画地が多く高層利用が目立つ幹線道路沿いの商業地域である。都心部に近い３１ｍ高度地区ではマンション需要が旺盛で、当面はこの傾向が続くものと予測する。 (2)本地域は堀川通沿いに共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍によりホテル需要が減退する一方、共同住宅需要は依然堅調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 466万1,460 円 1平米 141万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 476万640 円 1平米 144万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 466万1,460円 1平米 141万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 476万640円 1平米 144万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)中京区の人口は微減傾向で、高齢化率は府平均より低い。令和４年の取引件数は前半はほぼ前年並み、後半は減少している。 (2)第８波の流行など新型コロナの動向は依然として予断を許さないが、ウィズコロナへの移行も進む中、不動産市況には回復傾向がみられる。
地域要因
(1)マンション素地の需要が旺盛で、容積を使用できる３１ｍ高度地区の市場性は高い。 (2)共同住宅、ホテル、店舗事務所ビル等、用途の多様性が認められる地域であり、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万9,665 円／平米 442万8,932 円／坪
推定価格 平米 坪	131万4,953 円／平米 434万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	140万376 円／平米 462万9,643 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万618 円／平米 568万8,363 円／坪
推定価格 平米 坪	174万1,265 円／平米 575万6,622 円／坪
標準価格 平米 坪	139万3,012 円／平米 460万5,298 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万5,823 円／平米 339万1,371 円／坪
推定価格 平米 坪	104万2,236 円／平米 344万5,632 円／坪
標準価格 平米 坪	134万3,088 円／平米 444万249 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万3,289 円／平米 315万1,573 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,281 円／平米 327万563 円／坪
標準価格 平米 坪	134万2,308 円／平米 443万7,670 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万202 円／平米 542万2,508 円／坪
推定価格 平米 坪	168万9,408 円／平米 558万5,183 円／坪
標準価格 平米 坪	138万1,364 円／平米 456万6,789 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情