路線価 (2023) 京都府京都市中京区河原町通三条下る2-山崎町238外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
価格時点	2023 年
駅名	京都河原町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 1,150万4,880 円
1平米当たり	1平米 348万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9億9,000万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,487万7,000 円 1平米 450万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9億9,000万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,487万7,000 円／坪 1平米 450万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、市内中心部における繁華性の高い商業地域である。需要者の属性は、地元企業を始め全国的なチェーン店や海外ブランド店等と多種広範である。需給動向については、立地性に優れ、その希少性から潜在的な需要は国内外を含め極めて高いが、現時点では限定的である。取引自体が希少な上、取得者の業種・業態、規模等によりバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、京都市内中心部における繁華性の高い商業地域である。地域の特性として、百貨店、物販店、飲食店、アミューズメント施設が連たんすることから、需要者の属性は全国規模の企業や地元企業等と幅広い。需給動向は潜在的な需要は極めて高いが、取引が希少で取得者の業種・業態・規模等によりバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場性を反映した実証的な比準価格と共に、収益性が重視される商業地であることから、これを反映した収益価格も考慮されるべきである。只、当該地域は京都を代表する中心的位置に所在し、全国的なブランド価値をも反映して価格形成されることから、これを含んだ比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、指定基準地価格との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、高度商業地の取引が希少なため、地域横断的な観点から取引事例を収集して求めた価格で、広域な市場を反映した価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃貸契約は複数年であり、土地価格の変動に追随することが困難で、還元利回り等の変動や収益予測の不確実性等からやや信憑性に欠けると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京都河原町駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗ビル地。
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗２店舗程度の状態が続く。
街路	２２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の影響により人通りが減少していたが、回復傾向も覗われ、中心商業地としての需要は根強いため今後強含みで推移するものと予測される。 (2)河原町通り沿いに位置する本市の商業中心エリアである。コロナ禍により飲食店等が大きな影響を受けたが、全国旅行支援と水際対策の緩和から観光客の大幅増が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１０階程度の高層店舗ビル地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,553万8,200 円 1平米 470万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,553万8,200 円 1平米 470万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,553万8,200円 1平米 470万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 1,438万1,100円 1平米 435万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,553万8,200円 1平米 470万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 1,438万1,100円 1平米 435万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ完全に脱しておらず、経済状況は不透明なまま推移しているが、観光客は戻りつつある。 (2)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。
地域要因
(1)市内の中心部に存し、利便性・繁華性に優れることから多様な需要がみられ、飲食店を主とする需要も回復しつつある。 (2)本市の中心的な商業地域であり、市内の百貨店販売額（９月）は、前年比＋２４．５％となった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	374万8,639 円／平米 1,239万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	369万408 円／平米 1,220万489 円／坪
標準価格 平米 坪	429万6,168 円／平米 1,420万3,131 円／坪
査定価格 平米 坪	443万 円／平米 1,464万5,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	656万3,727 円／平米 2,169万9,681 円／坪
推定価格 平米 坪	659万6,546 円／平米 2,180万8,181 円／坪
標準価格 平米 坪	486万1,125 円／平米 1,607万879 円／坪
査定価格 平米 坪	501万 円／平米 1,656万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	240万8,008 円／平米 796万874 円／坪
推定価格 平米 坪	252万9,775 円／平米 836万3,436 円／坪
標準価格 平米 坪	425万8,880 円／平米 1,407万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	439万 円／平米 1,451万3,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万6,361 円／平米 656万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	207万8,512 円／平米 687万1,561 円／坪
標準価格 平米 坪	403万5,946 円／平米 1,334万2,837 円／坪
査定価格 平米 坪	416万 円／平米 1,375万2,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万284 円／平米 988万5,879 円／坪
推定価格 平米 坪	302万6,167 円／平米 1,000万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	529万9,767 円／平米 1,752万1,030 円／坪
査定価格 平米 坪	546万 円／平米 1,805万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情