路線価 (2023) 京都府京都市中京区河原町通二条下る2-下丸屋町413-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
価格時点	2023 年
駅名	京都市役所前駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 492万5,940 円
1平米当たり	1平米 149万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	17億6,000万 円 (691 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 839万7,240 円 1平米 254万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	18億 円 (691 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 859万5,600 円／坪 1平米 260万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に中京・下京区内に存する幹線道路沿い及び駅に近い幹線道路背後の店舗付マンション、事務所ビル等が混在する商業地域である。需要者の中心は、中小企業、全国的にチェーン展開している企業、マンション事業者等である。駅に近接し、繁華性も高い地域である。主たる需要者の業種業態により求められる規模や画地条件等が多様であることから取引価格の総額は画一的ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、中京区、下京区のオフィスビル、ホテル、マンション等が集積する繁華性の高い商業地域と把握した。主たる需要者は、不動産会社、投資法人、マンションデベロッパー等が中心となる。圏域内ではホテルが供給過剰傾向であることから、今後はホテル以外の用途での利用が進むものと考えられる。中心となる価格帯（総額）については、需要者の属性、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は店舗事務所等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心はマンションやホテル目的である。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、分譲マンション想定の開発法による価格は適切・妥当であるものの、想定要素を多く含む。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、市内中心部に位置し繁華性が高い商業地域である。比準価格は不動産市場の実勢を反映していることから高い説得力を有する。他方、開発法による価格は、需要者の投資採算性に着目した理論的な価格ではあるが、試算過程に想定要素が含まれていることから相対的に説得力がやや劣ると判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京都市役所前駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	209 坪 (691 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅、ホテル、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	岸辺美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
標準地の範囲
東	0 m
西	90 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼共同住宅地。
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	５０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	岸辺美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅至近で幹線道路沿いの熟成度の高い商業地域。当地域・周辺地域において格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準はホテル用地が低迷しているがマンション用地の需要が強く上昇傾向。 (2)御池通沿道の商業地域であり、土地利用に特段変化は認められないことから当面は現状を維持して推移すると予測する。需要が競合する地域であることから、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 872万7,840 円 1平米 264万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 876万900 円 1平米 265万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 872万7,840円 1平米 264万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 809万9,700円 1平米 245万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 876万900円 1平米 265万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 809万9,700円 1平米 245万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等に改善傾向が見られ、市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある。 (2)マンション開発が進む一方で、観光客等の回復により各種店舗も賑わいを戻しつつある。今後は物価高が個人消費に与える影響に注視する必要がある。
地域要因
(1)駅至近の幹線道路沿いの商業地域で、ホテル用地は低迷、マンション建設や収益物件等への需要が強い状況にある。その他格別の変動要因はない。 (2)マンションデベロッパーからの需要が特に認められる地域であることから、底堅い需要を背景に価格は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	159万5,261 円／平米 527万3,933 円／坪
推定価格 平米 坪	160万1,642 円／平米 529万5,028 円／坪
標準価格 平米 坪	266万535 円／平米 879万5,729 円／坪
査定価格 平米 坪	274万 円／平米 905万8,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	123万4,706 円／平米 408万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	138万8,358 円／平米 458万9,912 円／坪
標準価格 平米 坪	224万6,534 円／平米 742万7,041 円／坪
査定価格 平米 坪	231万 円／平米 763万6,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万9,665 円／平米 442万8,932 円／坪
推定価格 平米 坪	131万4,953 円／平米 434万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	257万3,294 円／平米 850万7,310 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万8,335 円／平米 683万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	209万7,292 円／平米 693万3,647 円／坪
標準価格 平米 坪	276万3,231 円／平米 913万5,242 円／坪
査定価格 平米 坪	285万 円／平米 942万2,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万7,115 円／平米 448万6,622 円／坪
推定価格 平米 坪	137万4,757 円／平米 454万4,947 円／坪
標準価格 平米 坪	258万8,996 円／平米 855万9,221 円／坪
査定価格 平米 坪	267万 円／平米 882万7,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情