路線価 (2023) 京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町233 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
価格時点	2023 年
駅名	京都市役所前駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 542万1,840 円
1平米当たり	1平米 164万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億2,200万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 687万6,480 円 1平米 208万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億2,600万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円／坪 1平米 210万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中京、下京区内に存する店舗、店舗兼住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は個人事業主、収益マンション経営をする法人、不動産会社等である。立地のよい地域で、物件の供給が少ないため売りに出ると買い手は見つかりやすい。主たる需要者の業種業態により求められる規模、画地条件等が多様であることから、取引価格は画一的ではないが、需要の中心となる価格帯は土地で２億円～３億５千万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、中京区、下京区、東山区の小規模店舗、共同住宅等が混在した商業地域と把握した。需要者は、全国展開する法人、地縁を有する中小事業者、投資家、不動産会社等が考えられる。空店舗はみられるが、観光客は徐々に戻りつつある。売買における供給が少ない地域であるが、潜在需要が認められることから需給バランスは概ね安定的である。中心となる価格帯（総額）は、需要者の属性、地積や用途等が多様であることからその把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は物販店舗等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心は飲食や物販店舗目的、店舗共同住宅等の収益物件の投資目的が多い。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は元本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、収益物件もみられることから収益価格は一定の説得力を有する。ただし、近隣地域では収益性に着目した取引はまだ少なく、収益性が直ちに価格形成に至る状況にはないものと考える。他方、比準価格は、不動産市場の実勢を反映した高い説得力を有する。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京都市役所前駅南方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗、診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、ホテル等が建ち並ぶアーケード付商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	468 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地。
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25.5 m
面積	155 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	468 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の古くからの物販店、飲食店が建ち並ぶアーケード付商店街。当地域及び周辺において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測。店舗の新規出店は減少していたが、一般的要因等により回復傾向。 (2)土産物店や飲食店が多い京都を代表するアーケード商店街である。観光客数の回復に伴い商店街の賑わいも回復傾向にある。観光客の多くが利用するエリアであることから、今後も引続き地価動向には注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 714万960 円 1平米 216万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 727万3,200円 1平米 220万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 714万960円 1平米 216万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が見られ、市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある。 (2)マンション開発が進む一方で、観光客等の回復により各種店舗も賑わいを戻しつつある。今後は物価高が個人消費に与える影響に注視する必要がある。
地域要因
(1)四条河原町に近いアーケード付商業地域である。ホテル、新規店舗出店等の需要は減少していたが回復傾向。その他格別の変動要因はない。 (2)観光客の回復は見え始めているものの、飲食店や土産物店の商況は、昨今の物価高の影響が加わり依然として先行き不透明な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万1,291 円／平米 638万4,848 円／坪
推定価格 平米 坪	200万4,959 円／平米 662万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	216万516 円／平米 714万2,666 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	139万2,122 円／平米 460万2,355 円／坪
推定価格 平米 坪	151万5,265 円／平米 500万9,466 円／坪
標準価格 平米 坪	219万6,036 円／平米 726万95 円／坪
査定価格 平米 坪	220万 円／平米 727万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万4,384 円／平米 467万5,954 円／坪
推定価格 平米 坪	143万1,357 円／平米 473万2,066 円／坪
標準価格 平米 坪	226万1,227 円／平米 747万5,616 円／坪
査定価格 平米 坪	226万 円／平米 747万1,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	396 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万8,485 円／平米 429万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	130万6,276 円／平米 431万8,548 円／坪
標準価格 平米 坪	229万9,782 円／平米 760万3,079 円／坪
査定価格 平米 坪	230万 円／平米 760万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万7,316 円／平米 399万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,804 円／平米 403万9,284 円／坪
標準価格 平米 坪	208万8,554 円／平米 690万4,760 円／坪
査定価格 平米 坪	209万 円／平米 690万9,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情