路線価 (2023) 京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町533外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
価格時点	2023 年
駅名	丸太町駅 から 660m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 300万8,460 円 1平米 91万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 302万4,990 円／坪 1平米 91万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中京区及び周辺区に位置する幹線道路沿い等の商業地域である。ゲストハウスや小規模のホテル需要が停滞している現在での需要者の中心は、店舗付共同住宅、店舗及び事務所ビルの利用を目的とする法人及び個人事業者にマンションデベロッパー等である。取引の中心となる価格帯は、画地の規模・形状や利用目的によっても差異があるために、中心となる価格帯を見出せない。 (2) 同一需給圏は京都市内の商住混在地域である。需要者の中心は賃料収入目的の個人・法人投資家のほか、地場で事業展開を行う法人であるが、用途が競合するため、府内外のマンションディベロッパー等も市場参加者となり得る。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗兼事務所・店舗等が多い地域であるが、自用目的が中心である。比準価格は、類似性の高い取引事例に基づいて試算された。一方、収益価格は投資採算性を重視して試算したが、賃貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随することが困難で、還元利回り等の変動も不確実である等の理由から信憑性にやや欠けると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。近隣地域では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算された。本件の需要者は、立地を重視し、類似不動産との比較を行い、収益性による裏付けのうえで意思決定を行う傾向にある。よって、本件では比準価格に規範性を認めてこれを重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	丸太町駅東方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
標準地の範囲
東	80 m
西	110 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	10 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、京都御苑や裁判所に近接することから事務所やマンション等の需要が高い。全国旅行支援と水際対策の緩和から観光客の増加が期待される。 (2)事務所を中心とする商業地域で、地域内において特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、投資物件を中心に需要は強含みであり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 310万7,640 円 1平米 94万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 311万7,558 円 1平米 94万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 310万7,640円 1平米 94万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 295万8,870円 1平米 89万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 311万7,558円 1平米 94万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 295万8,870円 1平米 89万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。 (2)中京区の人口は概ね横ばいである。景気は緩やかに持ち直し、住宅・設備投資は緩やかに増加しており、不動産需要は堅調である。
地域要因
(1)御所・地裁に近く、マンション用地の需要のほか裁判所に関係する事務所需要がある。秋以降、観光客が増加している。 (2)京都御所に近い商業地域であり、オフィス、マンション等多用途の需要がある。地域的特性に変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万6,639 円／平米 227万29 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,565 円／平米 229万9,538 円／坪
標準価格 平米 坪	89万2,895 円／平米 295万1,911 円／坪
査定価格 平米 坪	89万3,000 円／平米 295万2,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万9,665 円／平米 442万8,932 円／坪
推定価格 平米 坪	131万4,953 円／平米 434万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	106万6,466 円／平米 352万5,737 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万6,037 円／平米 273万878 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,790 円／平米 266万7,248 円／坪
標準価格 平米 坪	96万464 円／平米 317万5,294 円／坪
査定価格 平米 坪	96万 円／平米 317万3,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万4,718 円／平米 246万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	75万5,889 円／平米 249万8,969 円／坪
標準価格 平米 坪	91万6,229 円／平米 302万9,053 円／坪
査定価格 平米 坪	91万6,000 円／平米 302万8,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	533 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市中京区御幸町通竹屋町上る毘沙門町５３３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万2,234 円／平米 232万1,586 円／坪
推定価格 平米 坪	70万3,638 円／平米 232万6,227 円／坪
標準価格 平米 坪	87万3,000 円／平米 288万6,138 円／坪
査定価格 平米 坪	87万3,000 円／平米 288万6,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情