路線価 (2023) 京都府京都市中京区東木屋町通四条上る3-材木町182-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
価格時点	2023 年
駅名	三条駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 333万9,060 円
1平米当たり	1平米 101万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 426万4,740 円 1平米 129万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 426万4,740 円／坪 1平米 129万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、市内中心部における繁華な中心商業地と判定される。需要者の範囲は地元に限らず全国に及ぶ事業者、物販・飲食チェーン店の他、ホテルの参入も見られる。利便性、繁華性に優れ稀少性もあることから、需要は国内外を含め非常に強いものがある。規模によっては取引総額も張ることから、頻繁な取引は見られず、また画地規模や取得者の資力によってバラツキも見られることから、取引の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は河原町、木屋町、先斗町及び祇園エリアを中心とする、飲食店が建ち並ぶ京都を代表する商業地域の一帯。主な需要者は物販、飲食店舗ビルとしての利用を目論む法人事業者や投資家である。国内観光客の増加や入国制限の緩和により人流が回復傾向にある中、飲食店を中心とした本地域においても需給は堅調さを取り戻しつつある。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物品等などにより区々であり、見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域には、店舗・事務所ビル等の収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。もっとも、本地域では比較的小規模な自用の店舗や事務所ビルも見られることから、収益価格の相対的信用性はやや劣る。したがって、ここでは多数の取引事例を比準して得られた実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、代表標準地価格との検討も行って、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる。比準価格はいずれも店舗を中心とした代表的繁華街の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格の査定においても周辺の賃貸事例を採用しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三条駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	岸辺美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗ビル地。
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	30 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近年まで見られたゲストハウスが消滅。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	岸辺美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食関係の店舗ビルが建ち並ぶ市内でも繁華性の高い商業地域で、外国人を含めた利用客も多く、コロナ禍の共存社会が定着すれば上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)本地域は飲食店舗ビルが建ち並ぶ、京都市を代表する商業地域である。国内観光客の増加や入国制限の緩和によって人流は回復傾向にあり、徐々に賑わいを取り戻しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗ビル地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ完全に脱しておらず、経済状況は不透明なまま推移しているが、観光客は戻りつつある。 (2)第８波の流行など新型コロナの動向は依然として予断を許さないが、ウィズコロナへの移行も進む中、不動産市況には回復傾向がみられる。
地域要因
(1)市内の中心部に存し、利便性・繁華性に優れることから多様な需要がみられ、飲食店を主とする需要も回復しつつある。 (2)国内観光客の増加や入国制限の緩和を受けて人流は回復傾向にあり、地価は堅調さを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万8,956 円／平米 439万3,529 円／坪
推定価格 平米 坪	133万8,259 円／平米 442万4,284 円／坪
標準価格 平米 坪	128万8,026 円／平米 425万8,214 円／坪
査定価格 平米 坪	129万 円／平米 426万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万7,316 円／平米 399万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,804 円／平米 403万9,284 円／坪
標準価格 平米 坪	149万7,309 円／平米 495万104 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万967 円／平米 473万777 円／坪
推定価格 平米 坪	144万2,415 円／平米 476万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	161万3,440 円／平米 533万4,033 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万7,115 円／平米 448万6,622 円／坪
推定価格 平米 坪	137万4,757 円／平米 454万4,947 円／坪
標準価格 平米 坪	149万1,060 円／平米 492万9,444 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区東木屋町通四条上る３丁目材木町１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万2,346 円／平米 499万9,816 円／坪
推定価格 平米 坪	152万5,957 円／平米 504万4,814 円／坪
標準価格 平米 坪	174万1,960 円／平米 575万8,920 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情