路線価 (2023) 京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町436外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
価格時点	2023 年
駅名	烏丸御池駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 634万7,520 円
1平米当たり	1平米 192万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億4,900万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 806万6,640 円 1平米 244万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億5,200万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 809万9,700 円／坪 1平米 245万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中京区及び下京区等の市内中心部に位置する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、店舗や事務所の利用を目的とする法人事業者やマンションデベロッパーで、一時期コロナ禍等によりホテル用地の需要は減少したが、ホテルの新規出店は継続している。取引の中心となる価格帯は、画地の規模・形状や利用目的によって大きく異なるために中心となる価格帯を見出せない。 (2) 同一需給圏は京都市中心部の商業地域である。需要者の中心は地場で事業展開を行う法人や支店等の設置を目的とする府外の事業者のほか、賃料収入目的の法人投資家、画地規模によっては賃貸・分譲マンション開発業者も市場参加者となり得る。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性の高い取引事例を採用して試算されたもので、規範性は高い。一方、収益価格は投資採算性を重視して試算したが、賃貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随することが困難で、還元利回り等の変動も不確実である等の理由から信憑性にやや欠けると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。近隣地域では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算された。本件の需要者は、立地を重視し、類似不動産との比較を行い、収益性による裏付けのうえで意思決定を行う傾向にある。よって、本件では比準価格に規範性を認めてこれを重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	烏丸御池駅東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	17.5 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度利用が可能な商業地域で、オフィス街としての需要が高い地域である。地域要因に格別な変動要因は見られないので、現状で推移すると予測する。 (2)烏丸御池駅至近かつ御池通沿いの高度商業地域で、地域内においては特段の変動要因がなく、当分は現状を維持すると予測する。商業地の取得需要は強含みであり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 843万300 円 1平米 255万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 846万3,360 円 1平米 256万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 843万300円 1平米 255万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 846万3,360円 1平米 256万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。 (2)中京区の人口は概ね横ばいである。景気は緩やかに持ち直し、住宅・設備投資は緩やかに増加しており、不動産需要は堅調である。
地域要因
(1)烏丸御池駅に近接するオフィスを主とする商業地域で、店舗付マンション等、多様な需要がある。地域に変動要因はない。 (2)中心商業地や市内各所へのアクセスに優れたオフィス街を中心とする商業地域で、地域的特性に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万8,335 円／平米 683万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	209万7,292 円／平米 693万3,647 円／坪
標準価格 平米 坪	269万2,288 円／平米 890万704 円／坪
査定価格 平米 坪	269万 円／平米 889万3,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万6,361 円／平米 656万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	207万8,512 円／平米 687万1,561 円／坪
標準価格 平米 坪	250万1,218 円／平米 826万9,027 円／坪
査定価格 平米 坪	250万 円／平米 826万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万1,291 円／平米 638万4,848 円／坪
推定価格 平米 坪	200万4,959 円／平米 662万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	263万8,104 円／平米 872万1,572 円／坪
査定価格 平米 坪	264万 円／平米 872万7,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万2,632 円／平米 595万9,501 円／坪
推定価格 平米 坪	192万277 円／平米 634万8,436 円／坪
標準価格 平米 坪	252万6,680 円／平米 835万3,204 円／坪
査定価格 平米 坪	253万 円／平米 836万4,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万437 円／平米 297万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	157万4,991 円／平米 520万6,920 円／坪
標準価格 平米 坪	236万8,408 円／平米 782万9,957 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情