路線価 (2023) 京都府京都市東山区粟田口三条坊町2-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
価格時点	2023 年
駅名	東山駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円 1平米 42万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円／坪 1平米 42万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東山区北部及び左京区南部に形成された居住環境が良好な住宅地域。需要者は京都市内在住の買替層であり、高額所得者が大半を占めており、京都風情のある地域として他府県からの転入も認められる。居住環境及び交通利便性に優れていることに加えて希少性を有することから、需要は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、取引数が少ないうえに画地規模が様々で、把握しづらい状況になっている。 (2) 同一需給圏は東山区や左京区の住宅地域で特に観光名所近隣の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は同一需給圏内の居住者のほか、観光名所近隣の特性等からセカンドハウス利用等の市外からの幅広い需要も認められる。希少性の高い立地であり需要は底堅い。需要者の属性や利用用途に応じて取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が多い混在型の住宅地域であり自用住宅目的の取引が中心である。多数の取引事例の中から、より適切な５事例を採用して求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるので収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅建設目的の需要のほかに低層の共同住宅を建設する目的での土地需要も見られる地域である。比準価格は類似地域の取引事例を採用しており市場の実態を反映している。収益価格試算に当たって採用した各諸元は最近の実態を反映しているが、風致地区等による建築制限の影響から低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東山駅南東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、料理店、共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致５種
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18 m
面積	340 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	風致５種
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が多い住宅地域。当地域や周辺において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。利便性と住環境が良く、観光地にも近く、地価水準は一般的要因の影響等を受けて上昇傾向。 (2)周辺に観光名所が多く多様な用途の需要が認められ、用途の混在度が増していくと予測する。インバウンドの回復に伴い、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 146万7,864 円 1平米 44万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 146万7,864円 1平米 44万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が見られ、市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある。 (2)東山区の人口は減少しており、高齢化率は府平均を大きく上回る。令和４年の取引件数は前半減少していたが、後半は持ち直している。
地域要因
(1)観光地に近い既存の住宅地域であり、市場性等は高い。その他格別の変動要因はない。 (2)近隣地域に隣接する元白川小学校跡地の再開発が完了し、東急が運営する三ツ星ホテルのほか、地元自治会の施設整備も行われた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,047 円／平米 118万3,703 円／坪
推定価格 平米 坪	36万195 円／平米 119万805 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,415 円／平米 145万9,318 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万3,996 円／平米 169万9,271 円／坪
推定価格 平米 坪	52万678 円／平米 172万1,361 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,370 円／平米 149万5,535 円／坪
査定価格 平米 坪	44万7,000 円／平米 147万7,782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,823 円／平米 151万257 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,240 円／平米 149万8,411 円／坪
標準価格 平米 坪	46万8,223 円／平米 154万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,530 円／平米 114万2,322 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,109 円／平米 113万1,012 円／坪
標準価格 平米 坪	44万8,962 円／平米 148万4,268 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致３種
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,550 円／平米 113万9,082 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,518 円／平米 110万9,223 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,221 円／平米 146万5,289 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情