路線価 (2023) 京都府京都市東山区本町6-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区本町６丁目３番外
価格時点	2023 年
駅名	七条駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万9,146 円／坪 1平米 64万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね京都市東山区及びその周辺の観光地に近い商業地域が存する圏域。市場参加者は同一需給圏内の物販業、飲食業等の事業者を中心に全国の事業者に及び、画地規模によっては宿泊施設運営者も想定される。需要は根強いものがある一方で、供給はほとんど既存物件の売却等もほとんど見られないのが現状で、これらを反映して需給動向は強含みの推移を見ている。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。 (2) 同一需給圏は東山区及びその周辺区域の幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は店舗需要の個人、法人等の事業者のほか、画地規模によっては賃貸収益目的の不動産業者等も認められる。圏内は、交通アクセスが良好で、観光施設にも近い。コロナ禍で落ち込んだ需要は回復傾向にある。中心となる価格帯は、立地や画地規模、容積率等により様々であり、見出し難いが、地価水準はやや上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難であるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いことから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域には店舗兼共同住宅のほか小規模低層店舗等も多いため、土地の効用に見合う賃料水準の形成は不完全であり、低位に試算された。収益価格の相対的規範性はやや劣ると判断する。収益目的より自用目的が支配的である取引実態を踏まえ、需要者は市場の実勢価格の比較検討を重視しつつ、収益性からの検証を行って意思決定をするものと思料する。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	七条駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗、共同住宅兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線道路沿いに中低層の店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区本町６丁目３番外
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅の敷地。
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線道路沿いに中低層の店舗が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (2)中低層店舗、店舗兼共同住宅等が混在する観光地や駅至近性も高い地域である。利便性高いため、マンション需要は旺盛で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 217万5,348 円 1平米 65万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 220万8,408 円 1平米 66万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 209万2,698円 1平米 63万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 209万2,698円 1平米 63万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な資源高や金利上昇、円安により日本国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており、企業業績、家計への影響が懸念されている。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。
地域要因
(1)著名観光地、鉄道駅に近く、店舗等の需要は根強いものがあり、インバウンド再開も見込んで地価は反転している。 (2)観光地や最寄駅近くで、大阪への利便性は高く、特にマンション需要等が牽引して、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町６丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,731 円／平米 150万35 円／坪
推定価格 平米 坪	47万2,636 円／平米 156万2,535 円／坪
標準価格 平米 坪	66万2,884 円／平米 219万1,495 円／坪
査定価格 平米 坪	66万3,000 円／平米 219万1,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町６丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,895 円／平米 233万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,600 円／平米 261万418 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,153 円／平米 221万2,220 円／坪
査定価格 平米 坪	66万9,000 円／平米 221万1,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町６丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,600 円／平米 141万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,748 円／平米 167万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	64万8,395 円／平米 214万3,594 円／坪
査定価格 平米 坪	64万8,000 円／平米 214万2,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町６丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,870 円／平米 174万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,509 円／平米 194万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	71万8,038 円／平米 237万3,834 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市東山区本町６丁目３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万389 円／平米 330万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,398 円／平米 338万48 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,188 円／平米 222万2,254 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情