路線価 (2023) 京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側277 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
価格時点	2023 年
駅名	祇園四条駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 846万3,360 円
1平米当たり	1平米 256万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7億4,800万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,124万400 円 1平米 340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億4,800万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,124万400 円／坪 1平米 340万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都を代表する観光地として知られる祇園を中心とした商業地域である。主たる需要者は資金力を有する不動産会社、投資家等が中心となる。観光客は戻りつつあるが、主要テナントである飲食店、土産物店等への影響については先行き不透明感が依然として継続していることから、今後の市場動向には注視が必要である。取引の中心となる価格帯（総額）は、需要者の属性、用途や規模等により様々であることから、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市内中心部の観光産業を中心とする繁華性の高い商業地域である。需要者は収益物件の保有を目的とする不動産会社や投資家、店舗運営を行う法人等が中心となる。知名度が高い祇園地区の幹線道路沿いに位置し、用途多様性も有する。新型コロナの収束見通しも期待され、観光需要は高まっている。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新型コロナによる影響について先行きが不透明な中、比準価格は、不動産市場の実勢を反映していることから高い説得力を有する。他方、収益価格は、収益性に着目した理論的な価格ではあるが、収支予測や利回りの査定において想定要素が含まれており、現下においては相対的に説得力がやや劣ると判断した。よって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、指定基準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年指定基準地からの推移を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	祇園四条駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗等が建ち並ぶ観光名所に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	30 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	四条通沿道に観光客向けの飲食店舗等が多い地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京都を代表する観光地である祇園地区に属し、昨年は新型コロナによる観光客数の減少がみられた。観光客数は回復傾向にあるものの、物販店舗や飲食店舗の商況は依然厳しく、引続き地価動向に注視する必要がある。 (2)祇園地区の四条通に存する商業地域。新型コロナの影響も和らぎ、人出も増加している。地域のポテンシャルや希少性、ブランド力は高く、用途の多様性も有する。需要及び地価は上昇傾向で推移すると予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,157万1,000 円 1平米 350万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,170万3,240 円 1平米 354万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,157万1,000円 1平米 350万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 1,057万9,200円 1平米 320万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,170万3,240円 1平米 354万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 1,057万9,200円 1平米 320万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光名所、飲食や物販店舗が多い当区では、新型コロナの影響が大きく、観光客等は戻りつつあるが今後の経済動向には注視する必要がある。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。
地域要因
(1)観光客の回復は見え始めているものの、飲食店や土産物店の商況は、昨今の物価高の影響が加わり依然として先行き不透明な状況が続いている。 (2)観光客、宿泊客の増加に連れ、飲食店舗等の店舗入替やコロナ禍収束後を見据えた投資が活発化し、回復基調が鮮明になってきた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	334万8,241 円／平米 1,106万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	336万8,330 円／平米 1,113万5,699 円／坪
標準価格 平米 坪	349万7,747 円／平米 1,156万3,552 円／坪
査定価格 平米 坪	350万 円／平米 1,157万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	374万8,639 円／平米 1,239万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	369万408 円／平米 1,220万489 円／坪
標準価格 平米 坪	354万1,658 円／平米 1,170万8,721 円／坪
査定価格 平米 坪	354万 円／平米 1,170万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	211万2,825 円／平米 698万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	217万2,582 円／平米 718万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	344万3,078 円／平米 1,138万2,816 円／坪
査定価格 平米 坪	344万 円／平米 1,137万2,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万8,335 円／平米 683万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	209万7,292 円／平米 693万3,647 円／坪
標準価格 平米 坪	330万8,032 円／平米 1,093万6,354 円／坪
査定価格 平米 坪	331万 円／平米 1,094万2,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万284 円／平米 988万5,879 円／坪
推定価格 平米 坪	302万6,167 円／平米 1,000万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	350万2,508 円／平米 1,157万9,291 円／坪
査定価格 平米 坪	350万 円／平米 1,157万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情