路線価 (2023) 京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町216-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
価格時点	2023 年
駅名	三条駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万5,810 円 1平米 88万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万5,810 円／坪 1平米 88万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市中心部の繁華性の高い商業地域である。需要者は収益物件の保有を目的とする不動産会社や投資家、店舗運営を行う法人等が中心となっている。知名度が高い祇園地区に位置し、用途の多様性も有している。外国人の個人旅行解禁によるインバウンド回復への期待と国内旅行の高まりにより、観光業には復興の兆しが見え、需要は回復に向かっている。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。 (2) 同一需給圏は概ね東山区及び隣接区の商業地域である。需要者は店舗経営を主たる目的とする法人、収益目的の不動産会社や投資家、宿泊施設事業者などである。国内の人の移動が回復したことや入国制限の緩和に伴い、観光地周辺は賑わいを取り戻しつつある。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、前年の指定基準地からの推移を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、前年指定基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三条駅南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	38.7 坪 (128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)歓楽街として知名度が高い商業地域。地域のポテンシャルや希少性は高く、用途多様性も有する。インバウンド回復への期待と国内旅行の高まりにより、観光業に復興の兆しが見え、需要及び地価は上昇傾向と予測する。 (2)繁華街の一角にある商業地域だが観光客の増加に伴い店舗構成が徐々に変化しつつあり、中長期的にはその傾向は続くものと予測する。入国制限の緩和に伴うインバウンドの回復が期待され、地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 306万1,356 円 1平米 92万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 308万1,192 円 1平米 93万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 306万1,356円 1平米 92万6,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 276万510円 1平米 83万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 308万1,192円 1平米 93万2,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 276万510円 1平米 83万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東山区の人口は減少、高齢化率は京都府平均より高い。商業地ではインバウンド需要回復も伺え、引き合いは増加基調である。 (2)東山区の人口は減少しており、高齢化率は府平均を大きく上回る。令和４年の取引件数は前半減少していたが、後半は持ち直している。
地域要因
(1)用途の多様性も有する、知名度が高い祇園地区に位置している。観光業は復興の兆しを見せており、需要は回復に向かっている。 (2)入国規制の緩和に伴いインバウンドが回復段階へと移行したことで、観光地周辺の不動産需要は持ち直しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万4,539 円／平米 365万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	112万3,316 円／平米 371万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	93万8,443 円／平米 310万2,493 円／坪
査定価格 平米 坪	93万8,000 円／平米 310万1,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万4,096 円／平米 335万2,601 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,209 円／平米 337万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	93万974 円／平米 307万7,800 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,895 円／平米 233万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,600 円／平米 261万418 円／坪
標準価格 平米 坪	92万7,850 円／平米 306万7,472 円／坪
査定価格 平米 坪	92万8,000 円／平米 306万7,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,370 円／平米 230万5,505 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,895 円／平米 228万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	90万9,192 円／平米 300万5,789 円／坪
査定価格 平米 坪	90万9,000 円／平米 300万5,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万485 円／平米 178万6,843 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,809 円／平米 180万1,139 円／坪
標準価格 平米 坪	91万1,052 円／平米 301万1,938 円／坪
査定価格 平米 坪	91万1,000 円／平米 301万1,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情