路線価 (2023) 京都府京都市東山区三条大橋東6-今小路町81-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
価格時点	2023 年
駅名	東山駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 217万8,654 円 1平米 65万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 216万5,430 円／坪 1平米 65万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東山区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域を中心とする圏域。需要者は市内の中小事業者及び個人事業者が大半を占めるが、広域的に展開する事業者やマンション業者も見られる。駅に近く、周辺には京都を代表する観光名所も多いことから、引き合いは強い。周辺の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は東山区及び隣接区内の幹線道路等沿いの商業地域である。需要者は店舗や事務所等を行う中小事業者や規模がまとまれば大手法人やマンションデベロッパーも需要者として見込める。新型コロナ収束の見通しも期待でき、需要は増加傾向にある。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から求められており、実証的であって、信頼できる。一方、近隣地域では自用目的の取引が中心であるほか、収益価格の試算過程に多くの想定事項が介在することから、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定する傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東山駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部に近く、周辺には観光名所も見られ、希少性が高い地域であることから、地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (2)中規模店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域。観光地にも近く、最寄り駅接近性に優れ、用途の多様性を有している。今後新型コロナ収束の兆しも期待でき、需要及び地価は上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 229万1,058 円 1平米 69万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 226万1,304 円 1平米 68万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 229万1,058円 1平米 69万3,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 226万1,304円 1平米 68万4,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの感染状況が落ち着きつつあることから、市中心部の不動産市場にも持ち直しの動きがみられる。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、緩やかに持ち直している。住宅投資は資材・物流費の高騰で横ばいで推移。分譲マンション販売は持ち直し基調。
地域要因
(1)駅に近いマンション適地の人気は堅調である。 (2)東山駅や観光地に近い三条通沿いの商業地域で、用途の多様性が見込めることから、需要は増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万6,548 円／平米 263万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	90万2,104 円／平米 298万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	71万8,236 円／平米 237万4,488 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,870 円／平米 174万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,509 円／平米 194万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	71万1,967 円／平米 235万3,763 円／坪
査定価格 平米 坪	71万2,000 円／平米 235万3,872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,600 円／平米 141万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,748 円／平米 167万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,324 円／平米 234万5,025 円／坪
査定価格 平米 坪	70万9,000 円／平米 234万3,954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万6,037 円／平米 273万878 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,790 円／平米 266万7,248 円／坪
標準価格 平米 坪	72万9,467 円／平米 241万1,618 円／坪
査定価格 平米 坪	72万9,000 円／平米 241万74 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万6,639 円／平米 227万29 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,565 円／平米 229万9,538 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,575 円／平米 216万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情